Hypotheekrentes in 2026: wat verwachten de experts?

De hypotheekrentes hebben de afgelopen jaren een achtbaan doorgemaakt. Van het historische dieptepunt van 1,2% in 2021 stegen ze snel naar circa 3,5% eind 2023, waarna ze in 2024 en 2025 rond een plateau van 3,3 à 3,4% bleven hangen. In 2026 kwam de verrassing: de rente ging opnieuw omhoog. Eind mei noteerde de gemiddelde vaste rente op 25 jaar 4,13% — volgens cijfers die de VRT rapporteerde het hoogste niveau in twaalf jaar — en in het tweede kwartaal kwam daar volgens marktanalyses nog eens zo'n 0,35 procentpunt bij over de hele linie. Waar gaan we naartoe?

De ECB als sleutelfactor

De Europese Centrale Bank (ECB) bepaalt via haar beleidsrente indirect de hypotheekrentes. Na de renteverlagingen van 2024-2025 leek de richting duidelijk, maar de gestegen inflatie — in mei 2026 opgelopen tot 3,2%, vooral door energieprijzen — dwong de ECB tot een koerswijziging. Op 11 juni 2026 verhoogde ze de depositorente van 2,00% naar 2,25%: de eerste verhoging sinds september 2023.

Economen sluiten een tweede stap niet uit. Als de inflatie tegen het najaar boven de doelstelling van 2% blijft, wordt een verhoging naar 2,50% in september waarschijnlijk geacht. De markt houdt daar nu al rekening mee: de langetermijnrentes waarop hypotheken zijn gebaseerd, zijn sneller gestegen dan de ECB-rente zelf.

Wat betekent dit voor hypotheekrentes?

Hypotheekrentes volgen de ECB-rente niet één-op-één, maar de richting is dezelfde. Kredietexperts verwachten voor de rest van 2026 geen snelle terugkeer naar de niveaus van begin dit jaar: het meest genoemde scenario is een verder oplopende of hoogstens stabiliserende rente. Wie in de media een daling voorspeld zag voor eind 2026, mag die verwachting bijstellen — dat scenario is door de inflatie-opstoot achterhaald.

Impact op de koopkracht

Stijgende rentes verlagen de leencapaciteit. Een gezin dat maandelijks €1.200 kan afbetalen, kon bij de 3,3% van begin dit jaar circa €245.000 lenen op 25 jaar. Bij de huidige tarieven rond 4,35% wordt dat ongeveer €219.000 — een verschil van €26.000 op amper een half jaar. Dat budgetverlies vertaalt zich rechtstreeks in lagere biedingen op de woningmarkt, het hardst in gemeenten met lage prijzen per vierkante meter.

Risico's en kanttekeningen

De factoren waarvoor economen eerder waarschuwden, zijn in 2026 werkelijkheid geworden:

• Geopolitieke spanningen — het conflict in Europa joeg de inflatie en daarmee de kapitaalmarktrentes omhoog.
• Energieprijzen — energie werd op jaarbasis ruim 10% duurder, de grootste inflatiemotor van dit moment.
• Overheidsuitgaven — hoge begrotingstekorten in de eurozone houden de langetermijnrentes extra onder druk.

Advies voor kopers en verkopers

Voor kopers is de consensus onder adviseurs verrassend stabiel gebleven: wie een passende woning vindt, wacht beter niet op een gunstiger rentemoment — de verwachting is immers eerder stijgend dan dalend. Een vaste rentevoet legt je maandlast definitief vast; wie flexibiliteit wil, kan een formule met jaarlijkse herziening overwegen, al hoort daar renterisico bij. Voor verkopers betekent de krappere leencapaciteit van kopers vooral dit: een correcte vraagprijs is belangrijker geworden, want het aantal kandidaten dat jouw prijs kan financieren, is kleiner dan een half jaar geleden.