Partner uitkopen uit het huis: zo bereken je de uitkoopsom

Alle artikels

Bij een scheiding wil vaak één van beide partners in de gezinswoning blijven. Daarvoor moet je de ander uitkopen: je betaalt zijn of haar aandeel in de woning en neemt de lening alleen verder. De grote vraag is dan: hoeveel kost dat precies? In deze gids bereken je stap voor stap de uitkoopsom, en lees je hoe je de hypotheek overneemt.

Wat betekent je partner uitkopen?

Kochten jullie de woning samen, dan zijn jullie elk voor de helft eigenaar (tenzij in de akte een andere verdeling staat). Wil één partner blijven wonen, dan koopt die het aandeel van de ander over. In ruil daarvoor wordt de woning volledig op één naam gezet. Uitkopen draait dus om twee dingen tegelijk: de juiste som bepalen én de lening alleen kunnen dragen.

Hoe bereken je de uitkoopsom?

De uitkoopsom vertrekt altijd van de overwaarde: de waarde van de woning min wat er nog op de lening openstaat.

Twee zaken bepalen dus alles: de actuele marktwaarde van de woning en het openstaande saldo van de lening. Voor dat saldo vraag je een afrekening bij je bank. Voor de marktwaarde gebruik je niet de aankoopprijs van weleer, maar de prijs die de woning vandaag zou opbrengen.

Een concreet rekenvoorbeeld

Stel: jullie woning is vandaag € 360.000 waard en er staat nog € 200.000 op de gezamenlijke hypotheek. Jullie zijn elk voor de helft eigenaar.

Stap	Bedrag
Marktwaarde woning	€ 360.000
Openstaande hypotheek	− € 200.000
Overwaarde	€ 160.000
Uitkoopsom voor je ex (helft)	€ 80.000

Wie blijft, betaalt zijn ex dus € 80.000 én neemt de resterende € 200.000 lening volledig over. In de praktijk komen daar nog notaris- en registratiekosten bij, en soms een herfinanciering. Die kosten lichten we verderop toe.

De hypotheek overnemen: ontslag uit hoofdelijkheid

Hadden jullie samen een lening, dan zijn jullie hoofdelijk aansprakelijk: de bank kan elk van jullie voor de volledige schuld aanspreken. Blijf je alleen wonen, dan moet je ex uit die aansprakelijkheid worden ontslagen — het zogenaamde ontslag uit hoofdelijkheid. De bank stemt daar enkel mee in als ze ervan overtuigd is dat jij de lening alleen kan dragen.

De bank beoordeelt je dossier dus opnieuw, op basis van je inkomen alleen. Vaak moet je daarbij ook de uitkoopsom financieren. Dat kan door je bestaande lening te verhogen of te herfinancieren. Reken vooraf uit wat haalbaar is met de leencapaciteit-berekening, en bekijk de actuele tarieven in onze vastgoedbarometer en de gids over hypotheekrentes in 2026.

De rol van de notaris en de akte van verdeling

De overdracht van het aandeel van je ex verloopt verplicht via een notariële akte van verdeling. Daarop is in Vlaanderen het verdeelrecht verschuldigd: 1% bij een echtscheiding of beëindiging van wettelijke samenwoning, en 2,5% in de andere gevallen. Belangrijk: dat recht wordt berekend op de volledige waarde van de woning, niet enkel op het overgedragen aandeel.

Hoeveel die akte precies kost — verdeelrecht, ereloon van de notaris en bijkomende kosten — en wanneer je recht hebt op het verlaagde tarief, lees je in onze aparte gids: akte van verdeling: kosten en verdeelrecht.

En bij een ongelijke eigendomsverdeling?

Het rekenvoorbeeld hierboven gaat uit van een 50/50-eigendom. Vaak klopt dat, maar niet altijd. Bracht één partner bij de aankoop meer eigen middelen in, of staat in de aankoopakte een andere verdeling (bijvoorbeeld 60/40), dan volgt de uitkoopsom dezelfde verhouding. Je berekent de overwaarde op dezelfde manier — marktwaarde min openstaande lening — maar je betaalt je ex enkel het deel dat met zijn of haar aandeel overeenkomt. Bij een 60/40-verdeling waarbij de blijvende partner 60% bezit, betaalt die dus 40% van de overwaarde uit. Stond er een schenking of een lening tussen jullie, dan wordt ook die in de eindafrekening verrekend. Laat de verdeling in dat geval goed nakijken, want kleine procenten maken op een woningwaarde al snel duizenden euro's verschil.

Wat als de woning minder waard is dan de lening?

Soms is er geen overwaarde maar een onderwaarde: de woning is vandaag minder waard dan wat er nog op de lening openstaat. Dan is er niets te verdelen in jullie voordeel — integendeel, er blijft een restschuld. Wie de woning overneemt, neemt in principe ook die schuld over, en in plaats van een uitkoopsom te betalen kan het zelfs zijn dat je ex een deel van het tekort moet bijpassen. Dat hangt af van jullie afspraken en van wat de bank aanvaardt. In zo'n situatie is een verkoop met verdeling van de restschuld soms verstandiger dan een uitkoop. Begin daarom altijd met een eerlijke waardebepaling: pas als je weet of er over- of onderwaarde is, kan je een doordachte keuze maken.

Wat als jullie het niet eens zijn over de waarde?

De hele berekening valt of staat met de woningwaarde, en net daar botsen ex-partners het vaakst. Wie blijft, schat de woning graag laag in; wie vertrekt, net hoog. Een neutrale schatting haalt die emotie uit de discussie. Een gratis online schatting op basis van recente verkoopprijzen geeft een objectief vertrekpunt; voor een bindende waarde kan je daarnaast een onafhankelijke schatter of landmeter-expert inschakelen. Leg de overeengekomen waarde daarna schriftelijk vast in een regelingsakte, zodat er geen betwisting meer mogelijk is — ook niet over het verdeelrecht dat erop berekend wordt.

Hoelang duurt een uitkoop?

Reken voor een volledige uitkoop al snel op enkele weken tot enkele maanden. Drie stappen bepalen de doorlooptijd: het akkoord over de waarde, de goedkeuring van de bank voor het ontslag uit hoofdelijkheid en de eventuele herfinanciering, en ten slotte het verlijden van de akte bij de notaris. De bank heeft doorgaans de meeste tijd nodig, omdat ze je dossier opnieuw volledig beoordeelt op basis van je inkomen alleen. Wie de woningwaarde en de leencapaciteit vooraf laat berekenen, wint hier tijd: je weet meteen of de uitkoop haalbaar is voor je bij de bank en de notaris langsgaat. Begin dus met die twee cijfers in handen.

Veelgemaakte fouten bij een uitkoop

• De aankoopprijs gebruiken in plaats van de marktwaarde. Een woning die je tien jaar geleden kocht, is vandaag vaak een pak meer waard. Reken altijd met de actuele waarde.
• De leendraagkracht niet vooraf checken. Een uitkoopsom afspreken die je daarna niet alleen gefinancierd krijgt, doet de hele regeling springen.
• Het verdeelrecht vergeten. Die belasting op de volledige woningwaarde wordt vaak onderschat in de begroting.
• Geen objectieve schatting. Een waarde die één partner zelf inschat, leidt makkelijk tot discussie. Een neutrale schatting voorkomt dat.

Plan je na de overname de woning op te knappen? Bereken dan vooraf de kostprijs van de werken met de renovatie-calculator, zodat je die mee in je financiering opneemt. Wil je weten welke factoren de waarde van je woning bepalen, lees dan welke factoren je woningprijs bepalen.