Stel: jullie kochten samen een woning en gaan uit elkaar. Eén van jullie wil blijven wonen. Dan moet die de ander uitkopen: het aandeel in de overwaarde betalen, de lening alleen overnemen en de kosten van de akte dragen. Hieronder reken je in één keer uit hoeveel dat is en hoeveel je daarvoor moet lenen.
Bijgewerkt op 12 oktober 2026 · tarieven Vlaanderen 2026 · bronnen onderaan
De woning
Waarde niet gekend? Neem de mediaan van je gemeente als vertrekpunt
Mediaanprijs van de verkopen in je gemeente (Statbel, Q2 2026). Jouw woning kan flink afwijken. Voor de akte heb je een waarde nodig die minstens de verkoopwaarde is: schat je woning gratis.
Staat op je jaarlijks overzicht van de bank of in je app.
Volgens de aankoopakte. Samen gekocht zonder andere vermelding = meestal 50/50.
Meer opties: ongelijke inbreng, eigen geld, rente
Positief bedrag = wie vertrekt krijgt meer (bv. bracht meer eigen geld in). Negatief = minder. Leg dit vast in de akte.
Vooringevuld: gemiddelde vaste rente op 20 jaar (stand 24/9/2026).
Uitkoopsom
Indicatief. Verdeelrecht en kredietakte volgen de Vlaamse tarieven en notarisbarema's van 2026. Voor het ereloon van de uitkoopakte bestaat geen officiële rekenmodule; we rekenen met het barema voor de afstand van het overgenomen deel. Je notaris maakt de exacte afrekening.
Voor de akte heb je een waarde nodig waar jullie allebei achter staan en die minstens de verkoopwaarde is. Een erkend makelaar uit je regio bepaalt die gratis en vrijblijvend ter plaatse. Kiezen jullie toch voor verkopen, dan weet je meteen wat je kunt vragen.
Je gegevens gaan naar één erkend kantoor uit jouw regio, nooit naar meerdere tegelijk. Je krijgt eerst een e-mail met naam, kantoor en BIV-nummer van de makelaar. Intrekken kan altijd via privacy@huisprijzen.be — zie onze privacyverklaring.
Je krijgt eerst een e-mail met de identiteit van de makelaar (naam, kantoor, BIV-nummer) vóór er gebeld wordt.
Hoe bereken je de uitkoopsom?
De uitkoopsom is het deel van de overwaarde dat van de vertrekkende partner is. Wie blijft, neemt daarnaast de lening over.
Uitkoopsom = (marktwaarde − openstaand saldo) × aandeel van wie vertrekt ± afgesproken correcties
Een voorbeeld met een woning van €300.000, een openstaand saldo van €150.000 en eigendom 50/50:
- Overwaarde: €300.000 − €150.000 = €150.000.
- Uitkoopsom: €150.000 × 50% = €75.000 voor wie vertrekt.
- Wie blijft, betaalt €75.000 en neemt de volledige lening van €150.000 over. Wie vertrekt, wordt uit de lening ontslagen als de bank akkoord gaat.
Een veelgemaakte fout is de helft van de woningwaarde als uitkoopsom nemen (€150.000). Dan betaalt wie blijft dubbel: de helft van de woning én de volledige lening.
Wat kost een uitkoop?
Naast de uitkoopsom betaalt wie blijft drie soorten kosten. In het voorbeeld hierboven, met een bijkomende lening van €75.000, kom je op:
| Post | Ex-gehuwden of ex-wettelijk samenwonenden | Feitelijk samenwonenden |
|---|---|---|
| Verdeelrecht (op de volle waarde van €300.000) | € 3.000 (1%) | € 7.500 (2,5%) |
| Notaris uitkoopakte: ereloon, kosten en btw (indicatief) | € 4.223 | € 4.223 |
| Kredietakte voor € 75.000 (1% + 0,3%, retributie, ereloon, kosten) | € 3.151 | € 3.151 |
| Totaal bijkomende kosten | € 10.374 | € 14.874 |
De kosten worden vrij verdeeld; in de praktijk betaalt meestal wie de woning overneemt. Wie de uitkoopsom met eigen geld betaalt, heeft geen kredietakte. Gebruik je een hypothecair mandaat in plaats van een hypotheek, dan vallen de 1% en 0,3% (voorlopig) weg.
Verdeelrecht of verkooprecht?
Kochten jullie de woning samen in één akte, dan is de uitkoop een verdeling: je betaalt verdeelrecht, in de volksmond de miserietaks. Ook feitelijk samenwonenden die samen kochten, vallen hieronder.
- 1% voor ex-gehuwden, als de verdeling na of als gevolg van de echtscheiding gebeurt.
- 1% voor ex-wettelijk samenwonenden, als de wettelijke samenwoning minstens één jaar duurde en de verdeling binnen drie jaar na de beëindiging gebeurt.
- 2,5% in alle andere gevallen: feitelijk samenwonenden, broers en zussen na een erfenis, vrienden die samen kochten.
Het verdeelrecht wordt berekend op de volle waarde van de woning als de onverdeeldheid stopt, niet op het deel dat je overneemt, en de lening wordt niet afgetrokken. Het verlaagde tarief van 1% moet in de akte gevraagd worden.
Uitzondering: dan betaal je verkooprecht. Was één partner eerst alleen eigenaar en kocht de ander later een deel? Of kwamen jullie via verschillende akten in de woning (bijvoorbeeld schenking tegenover aankoop)? Dan geldt het verkooprecht: 12%, of 2% als het je enige eigen woning wordt en je daarna de volle eigendom hebt. Laat dit vooraf door je notaris nakijken; het verschil kan duizenden euro's zijn.
De lening overnemen
De bank moet akkoord gaan dat wie vertrekt uit de lening wordt ontslagen (ontslag uit hoofdelijkheid of desolidarisatie). Zonder dat akkoord blijft je ex mee aansprakelijk, ook al is hij of zij geen eigenaar meer. De bank kijkt of het inkomen van wie blijft de volledige schuld kan dragen: de overgenomen lening plus de nieuwe lening voor de uitkoopsom en de kosten.
- Wederbeleggingsvergoeding: los je de oude lening vervroegd af om alles samen te herfinancieren, dan mag de bank maximaal drie maanden intrest op het terugbetaalde kapitaal vragen. Bij een herfinanciering bij dezelfde bank mag dat sinds 10 juni 2024 niet meer, en zijn de dossierkosten beperkt.
- Woonbonus: een nieuwe lening voor de uitkoopsom geeft geen Vlaamse woonbonus meer (afgeschaft voor leningen vanaf 2020). Een bestaande lening van vóór 2020 behoudt haar regime.
Kun je de som niet alleen lenen? Bereken eerst je leencapaciteit. Lukt het niet, dan is verkopen vaak de enige uitweg.
Ongelijke inbreng en huwelijksstelsel
De formule gaat uit van de verhouding in de aankoopakte. Bracht een van jullie meer eigen geld in, of betaalde iemand een renovatie alleen? Dan kun je een correctie afspreken.
- Gehuwd zonder huwelijkscontract (wettelijk stelsel): wie eigen geld in de gemeenschappelijke woning stak, heeft recht op een vergoeding. Die vergoeding volgt de waardevermeerdering, niet het nominale bedrag.
- Scheiding van goederen en feitelijk samenwonenden: de aandelen uit de aankoopakte gelden. Een correctie komt er alleen via afspraken of een clausule in het huwelijkscontract.
In de tool vul je zo'n correctie in onder "Meer opties". Leg ze vast in de akte, zodat er later geen discussie over is.
Welke waarde gebruik je?
Jullie mogen samen een waarde afspreken, maar voor het verdeelrecht mag die niet lager liggen dan de verkoopwaarde: de prijs die de woning bij een normale verkoop zou halen. Merkt de Vlaamse Belastingdienst een te lage waarde op, dan volgt bijkomend verdeelrecht en, vanaf een tekort van 10%, een boete.
Een gratis online schatting geeft een eerste richtwaarde op basis van echte verkopen in je gemeente. Voor de akte en voor de bank is een waardebepaling ter plaatse door een makelaar of schatter beter: die houdt rekening met staat, EPC en ligging. Vraag hierboven een gratis waardebepaling aan.
Uitkopen of verkopen?
Verkopen is de andere optie: de woning gaat naar een derde, de lening wordt afgelost en jullie verdelen wat overblijft. De tool toont onder het resultaat wat elk van jullie bij een verkoop ongeveer overhoudt.
| Uitkopen | Verkopen | |
|---|---|---|
| Wie blijft wonen | Een van jullie | Niemand |
| Kosten | Verdeelrecht 1% of 2,5% op de volle waarde, notaris, kredietakte | Makelaar (meestal 2 tot 3% + btw), attesten, eventueel wederbeleggingsvergoeding |
| Lening | Wie blijft, neemt alles over (akkoord bank nodig) | Wordt afgelost uit de verkoopprijs |
| Snelheid | Enkele weken tot maanden (bank + notaris) | Enkele maanden (verkoop + akte) |
| Risico | Wie blijft draagt alleen de lasten | Prijs hangt af van de markt op dat moment |
Kiezen jullie voor verkopen, dan heb je een EPC, een elektrische keuring en eventueel een asbestattest nodig. Die regel je via Certiloket. Lees ook ons stappenplan voor je partner uitkopen na een scheiding en wat de akte van verdeling kost.
Eerst weten wat jullie woning waard is?
Gratis online schatting op basis van echte verkoopprijzen in je gemeente, in 2 minuten.
Start de gratis schattingVeelgestelde vragen
Hoe bereken je de uitkoopsom van je partner?
Je trekt het openstaande saldo van de hypotheek af van de marktwaarde van de woning en vermenigvuldigt de overwaarde met het eigendomsaandeel van de partner die vertrekt. Woning €300.000, saldo €150.000, eigendom 50/50: de uitkoopsom is €75.000 en wie blijft, neemt de volledige lening van €150.000 over.
Hoeveel bedraagt het verdeelrecht (miserietaks)?
Het algemene tarief is 2,5%. Ex-gehuwden betalen 1% als de verdeling gebeurt na of als gevolg van de echtscheiding. Ex-wettelijk samenwonenden betalen 1% als de samenwoning minstens één jaar duurde en de verdeling binnen drie jaar na de beëindiging gebeurt. Feitelijk samenwonenden betalen 2,5%.
Wordt het verdeelrecht berekend op de helft of op de hele woning?
Als de onverdeeldheid volledig stopt, betaal je het verdeelrecht op de totale waarde van de woning, niet alleen op het deel dat je overneemt. De hypotheekschuld wordt niet afgetrokken. Bij een woning van €300.000 is het verdeelrecht dus €3.000 (1%) of €7.500 (2,5%).
Mag de bank weigeren dat ik de lening alleen overneem?
Ja. De bank moet akkoord gaan dat de vertrekkende partner uit het contract wordt ontslagen (ontslag uit hoofdelijkheid). Ze kijkt of jouw inkomen alleen de volledige lening plus de bijkomende lening voor de uitkoopsom kan dragen. Zonder dat ontslag blijft je ex aansprakelijk voor de lening.
Welke waarde moeten we gebruiken voor de woning?
Jullie spreken samen een waarde af, maar die mag niet lager liggen dan de verkoopwaarde: de prijs die de woning bij een normale verkoop zou halen. Ligt de waarde in de akte duidelijk te laag, dan kan de Vlaamse Belastingdienst bijkomend verdeelrecht en een boete vragen. Een waardebepaling door een makelaar of schatter voorkomt discussie.
Wat als de woning minder waard is dan de lening?
Dan is er geen overwaarde en dus geen uitkoopsom. Bij een tekort moeten jullie afspreken wie dat tekort draagt; vaak legt de vertrekkende partner zijn deel ervan bij of blijft hij een deel van de schuld dragen. Bespreek dat met de notaris en de bank vóór je tekent.
Krijg ik nog woonbonus op een lening om mijn partner uit te kopen?
Nee. De Vlaamse woonbonus is afgeschaft voor leningen afgesloten vanaf 1 januari 2020. Een nieuwe lening voor de uitkoopsom geeft dus geen belastingvoordeel. Een bestaande lening van vóór 2020 behoudt haar regime.
Bronnen
- Vlaanderen.be: tarieven in het verdeelrecht; belastbare grondslag van het verdeelrecht; wanneer is het verdeelrecht verschuldigd; recht op hypotheekvestiging (geraadpleegd oktober 2026).
- Vlaamse Belastingdienst, standpunten 18042 en 15162 (derde-verkrijger) en de pagina over belastingverhoging bij tekortschatting.
- Notaris.be: wat met de gezinswoning als je uit elkaar gaat; de miserietaks (9 april 2025); het wettelijk stelsel en scheiding van goederen.
- Tariefbesluit notarissen (KB 16 december 1950), geconsolideerde versie notaris.be van 9 februari 2026.
- Wikifin (FSMA): vervroegde terugbetaling van je hypothecair krediet, bijgewerkt 6 februari 2026; belastingvoordelen woning.