Stel: je kocht drie jaar geleden een rijwoning en wilt nu verhuizen naar een grotere woning, of je erfde een huis en wilt het snel verkopen. Juridisch mag je verkopen wanneer je wilt; er bestaat geen minimale termijn. Maar binnen bepaalde termijnen kan de verkoop je belasting of een terugbetaling kosten. De check hieronder zegt meteen of dat voor jou speelt.
Bijgewerkt op 12 oktober 2026 · regels federaal en Vlaanderen 2026 · bronnen onderaan
Verkoopcheck
Tussen die 12 maanden en de verkoop mag maximaal 6 maanden leegstand zitten.
Leeg laten als je er (nog) niet ingeschreven bent.
Bedragen invullen voor een schatting van de meerwaarde
Weet je dit niet? Schat je woning gratis.
Resultaat
Indicatieve check op basis van de wettelijke regels; geen fiscaal advies. Belasting exclusief gemeentelijke opcentiemen. Bij twijfel (meerdere panden, verkaveling, beroepsmatige verkoop) beslist de fiscus per geval: vraag je notaris.
Huis verkopen binnen 5 jaar: betaal je meerwaardebelasting?
Voor een gebouwd pand is de meerwaarde belastbaar als je het binnen 5 jaar na de aankoop verkoopt. Het tarief is 16,5%, plus de gemeentelijke opcentiemen. Er is één grote uitzondering: je eigen woning.
Vrijstelling eigen woning: de verkoop is niet belastbaar als de woning in de periode vlak voor de verkoop minstens 12 maanden ononderbroken je eigen woning was. Tussen die 12 maanden en de maand van de verkoop mag hooguit 6 maanden zitten waarin de woning leeg stond.
| Situatie | Binnen 5 jaar | Na 5 jaar |
|---|---|---|
| Eigen woning (12 maanden bewoond vóór de verkoop) | vrijgesteld | vrijgesteld |
| Tweede woning, verhuurd pand, vakantiewoning | 16,5% | niet belastbaar* |
| Geschonken woning (binnen 3 jaar na schenking én 5 jaar na aankoop door schenker) | 16,5% | niet belastbaar* |
| Geërfde woning | niet belastbaar | niet belastbaar |
* Tenzij de verkoop buiten het normale beheer van je privévermogen valt (bijvoorbeeld speculatief en herhaald aankopen, renoveren en verkopen). Dan kan 33% gelden, ongeacht de termijn.
Ook bij nieuwbouw geldt een regel: begon je binnen 5 jaar na de aankoop van de grond te bouwen en verkoop je het geheel binnen 5 jaar na de eerste ingebruikname of verhuring, dan is de meerwaarde op het gebouw belastbaar. De vrijstelling voor je eigen woning blijft gelden.
Hoe wordt de meerwaarde berekend?
De fiscus rekent niet met het simpele verschil tussen aankoop- en verkoopprijs. De formule:
- Verkoopprijs min de kosten van de verkoop.
- Min de aankoopprijs plus de aankoopkosten, met een forfait van minstens 25% van de aankoopprijs.
- Min 5% van dat bedrag (prijs + kosten) per volledig verstreken jaar tussen aankoop en verkoop.
- Min de gefactureerde werken aan het gebouw tussen aankoop en verkoop. Bewaar dus je facturen.
Voorbeeld: je kocht een appartement om te verhuren voor €300.000 en verkoopt het na 3 volledige jaren voor €345.000. Aankoop plus forfait is €375.000; met 3 × 5% herwaardering wordt dat €431.250. Dat is meer dan de verkoopprijs, dus er is geen belastbare meerwaarde. Door het forfait van 25% en de 5% per jaar valt de belasting in de praktijk vaak lager uit dan verwacht.
Voor de volledige uitleg met schenkingen en termijnen, zie onze gids over meerwaardebelasting op grond en vastgoed.
Grond verkopen: 33%, 16,5% of niets
Voor ongebouwde grond zijn de termijnen langer en de tarieven hoger:
| Verkoop na aankoop | Tarief op de meerwaarde |
|---|---|
| 5 jaar of minder | 33% |
| meer dan 5 jaar, maximaal 8 jaar | 16,5% |
| meer dan 8 jaar | niet belastbaar |
Kreeg je de grond geschonken, dan is de verkoop belastbaar als die binnen 3 jaar na de schenking én binnen 8 jaar na de aankoop door de schenker gebeurt; het tarief volgt de aankoopdatum van de schenker. Geërfde grond is niet belastbaar. Een perceel waarvan de gebouwen minder dan 30% van de verkoopprijs waard zijn, wordt als grond behandeld. Wat grond vandaag opbrengt, zie je op onze pagina's bouwgrond prijs per m² en landbouwgrond prijs per m².
Huis verkopen binnen 1 of 3 jaar na een aankoop aan 2%
Kocht je je enige eigen woning aan het verlaagde tarief van 2% registratiebelasting, dan hangen daar voorwaarden aan:
- Binnen 3 jaar na de akte laat je je inschrijven op het adres.
- Voor aankopen vanaf 1 januari 2026 blijf je daarna minstens 1 jaar ononderbroken ingeschreven.
- Had je nog een andere woning, dan verkoop je die binnen 2 jaar na de akte.
Verkoop je de woning voor je aan die voorwaarden voldaan hebt, dan kan de Vlaamse Belastingdienst het verschil met 12% terugvorderen, plus 20% belastingverhoging. Bij een aankoop van €300.000 is dat €30.000 plus €6.000. Overmacht (een onvoorziene gebeurtenis buiten je wil) kan aanvaard worden, maar je moet ze bewijzen. Plan je een snelle doorverkoop, overleg dan vooraf met je notaris.
Wie in 2027 een nieuwe woning koopt, betaalt mogelijk 3% in plaats van 2%. Een compromis dat je uiterlijk op 31 december 2026 tekent, blijft volgens de Vlaamse Belastingdienst aan 2%. Reken je aankoop door met de notariskosten-calculator.
Geërfde of geschonken woning verkopen
Een geërfde woning of grond kun je verkopen zonder meerwaardebelasting, ook kort na het overlijden. Je betaalde al erfbelasting op de waarde. Een geschonken woning is wel belastbaar als je ze binnen 3 jaar na de schenking verkoopt én binnen 5 jaar na de aankoop door de schenker (bij grond: 8 jaar). De vrijstelling voor je eigen woning geldt ook hier, als je er 12 maanden woonde.
Verkopen jullie met meerdere erfgenamen en wil één van jullie de woning houden? Dan is dat een uitkoop: reken uit wat dat kost met onze uitkoopsom-calculator.
Welke kosten heb je als verkoper?
Los van belastingen draagt de verkoper een aantal kosten. De koper betaalt de registratiebelasting en de notariskosten van de aankoopakte.
- Verplichte attesten: EPC (vóór je de woning te koop zet), keuring van de elektrische installatie, asbestattest voor woningen van vóór 2001, bodemattest, en bij mazout een attest van de stookolietank. Je bestelt ze samen via Certiloket.
- Makelaarscommissie: enkel als je via een makelaar verkoopt en de verkoop doorgaat, plus 21% btw.
- Handlichting: de notariële akte waarmee de hypotheek op de woning geschrapt wordt.
- Wederbeleggingsvergoeding: los je je lening vervroegd af, dan mag de bank hooguit drie maanden intrest op het terugbetaalde bedrag vragen.
- Woonbonus: is de woning op 31 december niet meer je enige eigen woning, dan verlies je het voordeel voor de rest van je lening. Een pandwissel (lening houden, hypotheek overzetten naar de nieuwe woning) kan dat vermijden.
Weet je al wat je woning vandaag opbrengt?
Gratis schatting op basis van echte verkoopprijzen in je gemeente, in 2 minuten.
Start de gratis schattingBeslismatrix: kost verkopen jou iets?
| Jouw situatie | Gevolg |
|---|---|
| Eigen woning, laatste 12 maanden bewoond, aankoop vóór 2026 en al ingeschreven | Geen meerwaardebelasting, geen terugbetaling. |
| Eigen woning gekocht aan 2% vanaf 2026, minder dan 1 jaar ingeschreven | Risico op terugbetaling verschil met 12% + 20%, tenzij overmacht. |
| Tweede woning of verhuurd pand, binnen 5 jaar | 16,5% op de meerwaarde na forfait en herwaardering. |
| Tweede woning of verhuurd pand, na 5 jaar | Geen meerwaardebelasting (behalve abnormaal beheer). |
| Grond, binnen 5 jaar / 5 tot 8 jaar / na 8 jaar | 33% / 16,5% / niets. |
| Geërfd | Geen meerwaardebelasting. |
| Verkoop na scheiding of breuk | Dezelfde regels; overweeg ook een uitkoop als een van jullie wil blijven. |
Veelgestelde vragen
Betaal je belasting als je je huis verkoopt binnen 5 jaar?
Niet als het je eigen woning is. Een woning die je verkoopt nadat je er de laatste 12 maanden ononderbroken woonde (met hooguit 6 maanden leegstand tussen die periode en de verkoop), is vrijgesteld van meerwaardebelasting, ook binnen 5 jaar na aankoop. Verkoop je binnen 5 jaar een tweede woning of een verhuurd pand, dan betaal je 16,5% plus gemeentelijke opcentiemen op de meerwaarde.
Hoe wordt de meerwaarde berekend?
Van de verkoopprijs trek je de verkoopkosten af en daarna de aankoopprijs verhoogd met de aankoopkosten (minstens een forfait van 25%), 5% van dat totaal per volledig verstreken jaar en de gefactureerde werken aan het gebouw. Wat overblijft, is de belastbare meerwaarde.
Wat gebeurt er als ik verkoop kort nadat ik aan 2% kocht?
Het verlaagde tarief van 2% vraagt dat je binnen drie jaar na de akte op het adres ingeschreven bent. Voor aankopen vanaf 2026 moet je daarna minstens één jaar ononderbroken ingeschreven blijven. Verkoop je eerder, dan kan de Vlaamse Belastingdienst het verschil met 12% terugvorderen, plus 20% belastingverhoging, tenzij je overmacht kunt aantonen.
Betaal je meerwaardebelasting op een geërfde woning?
Nee. De meerwaardebelasting op vastgoed geldt alleen voor goederen die je kocht of kreeg via een schenking. Wie een geërfde woning of grond verkoopt, betaalt geen meerwaardebelasting, ongeacht wanneer.
Hoeveel belasting betaal je op de verkoop van grond?
Voor ongebouwde grond die je kocht: 33% op de meerwaarde bij verkoop binnen 5 jaar, 16,5% tussen 5 en 8 jaar, niets na 8 jaar. Kreeg je de grond geschonken, dan is de verkoop belastbaar als ze binnen 3 jaar na de schenking én binnen 8 jaar na de aankoop door de schenker gebeurt.
Geldt de nieuwe meerwaardebelasting van 10% ook voor vastgoed?
Nee. De meerwaardebelasting van 10% die sinds 1 januari 2026 geldt, gaat over financiële activa zoals aandelen, fondsen, verzekeringsproducten en crypto. Vastgoed valt onder de bestaande regels voor onroerende goederen.
Welke kosten betaal je als verkoper?
De verkoper betaalt de verplichte attesten (EPC, elektrische keuring, asbestattest voor woningen van vóór 2001, bodemattest), de makelaarscommissie als je via een makelaar verkoopt, de handlichting van de hypotheek en eventueel een wederbeleggingsvergoeding van maximaal drie maanden intrest als je je lening vervroegd aflost. De registratierechten en de notariskosten van de aankoopakte betaalt de koper.
Bronnen
- FOD Financiën, toelichting bij de aangifte personenbelasting aanslagjaar 2026, deel 2, vak XV (meerwaarden op gebouwde en ongebouwde onroerende goederen).
- Notaire.be / notaris.be: meerwaardebelasting bij verkoop van onroerend goed; wie betaalt welke kosten bij verkoop; handlichting.
- Vlaanderen.be: verlaagd tarief in het verkooprecht voor de enige eigen woning; meeneembaarheid; woonbonus; een huis verkopen (verplichte documenten).
- FOD Financiën: meerwaardebelasting op financiële activa (2026).
- Wikifin (FSMA): vervroegde terugbetaling van je hypothecair krediet, bijgewerkt 6 februari 2026.