Bijgewerkt op 7 november 2026 · Huisprijzen.be redactie
Wie een woning erft, schenkt of verkoopt waarop een vruchtgebruik rust, moet de waarde splitsen: het vruchtgebruik (het recht om er te wonen of de huur te ontvangen) en de naakte eigendom (de eigendom zonder genot). Hoe jonger de vruchtgebruiker, hoe meer het vruchtgebruik waard is.
In het kort
- Fiscale formule: waarde vruchtgebruik = volle waarde × 4% × leeftijdscoëfficiënt.
- Een vruchtgebruiker van 70 jaar: coëfficiënt 8, dus vruchtgebruik = 32% en naakte eigendom = 68%.
- De leeftijd op de dag van de akte telt. Bij vruchtgebruik op twee hoofden met aanwas telt de jongste.
- Bij een verkoop mogen partijen een andere (economische) waardering afspreken; de fiscus kijkt naar de tabel.
Vruchtgebruik berekenen
Fiscale waardering in Vlaanderen: 4% van de volle waarde × leeftijdscoëfficiënt.
Hoe bereken je vruchtgebruik? De formule
Voor de schenk- en erfbelasting gebruikt de Vlaamse Belastingdienst een forfaitaire berekening. Het jaarlijks rendement van de volle eigendom wordt vastgezet op 4%. Dat bedrag vermenigvuldig je met een coëfficiënt die afhangt van de leeftijd van de vruchtgebruiker.
Rekenvoorbeeld
Woning van €350.000, vruchtgebruiker van 68 jaar. Jaarlijks rendement: €350.000 × 4% = €14.000. Coëfficiënt 66-70 jaar: 8. Waarde vruchtgebruik: €14.000 × 8 = €112.000 (32%). Waarde naakte eigendom: €238.000 (68%).
De wettelijke basis is artikel 2.7.3.3.2 van de Vlaamse Codex Fiscaliteit. Een recent vonnis van de rechtbank van Gent (16 juni 2025) bevestigde die werkwijze nog: voor een vruchtgebruiker van 59 jaar rekende de fiscus 4% × 11 = 44%.
Tabel vruchtgebruik volgens leeftijd
| Leeftijd vruchtgebruiker | Coëfficiënt | Waarde vruchtgebruik | Waarde naakte eigendom |
|---|---|---|---|
| 20 jaar of jonger | 18 | 72% | 28% |
| 21 tot en met 30 jaar | 17 | 68% | 32% |
| 31 tot en met 40 jaar | 16 | 64% | 36% |
| 41 tot en met 50 jaar | 14 | 56% | 44% |
| 51 tot en met 55 jaar | 13 | 52% | 48% |
| 56 tot en met 60 jaar | 11 | 44% | 56% |
| 61 tot en met 65 jaar | 9,5 | 38% | 62% |
| 66 tot en met 70 jaar | 8 | 32% | 68% |
| 71 tot en met 75 jaar | 6 | 24% | 76% |
| 76 tot en met 80 jaar | 4 | 16% | 84% |
| Ouder dan 80 jaar | 2 | 8% | 92% |
De tabel springt per leeftijdsschijf. Wie 70 is, valt nog in de schijf 66-70 (32%). Een dag na de 71e verjaardag daalt het vruchtgebruik naar 24%. Die sprong kan een verschil van tienduizenden euro's maken op het moment van de akte.
Zoek je de tabellen voor de omzetting van het vruchtgebruik van een langstlevende partner? Die werken anders. Lees omzettingstabel vruchtgebruik 2026.
Gratis online schatting op basis van echte verkoopprijzen in jouw gemeente (Statbel). Je krijgt een realistische prijsvork, geen opgeklopte waarde.
Bereken gratis de waarde van je woningDuurt ongeveer 2 minuten. Je beslist zelf wat je met de schatting doet.Wat is vruchtgebruik precies?
Vruchtgebruik is een zakelijk recht: de vruchtgebruiker mag de woning gebruiken (er wonen) of de vruchten ervan innen (de huur). De naakte eigenaar is eigenaar, maar heeft voorlopig geen genot. Bij het overlijden van de vruchtgebruiker dooft het vruchtgebruik uit en wordt de naakte eigenaar automatisch volle eigenaar.
- Vruchtgebruiker betaalt de gewone lasten: onroerende voorheffing, verzekering, klein onderhoud.
- Naakte eigenaar draagt de grote herstellingen (dak, structurele werken), tenzij anders afgesproken.
- Vruchtgebruik ontstaat vaak bij een erfenis (langstlevende partner), bij een schenking met voorbehoud van vruchtgebruik of bij een gesplitste aankoop.
Meer achtergrond vind je op naakte eigendom: betekenis en waarde.
Vruchtgebruik berekenen bij verkoop van de woning
Verkopen vruchtgebruiker en naakte eigenaars samen de volle eigendom, dan verdelen ze de verkoopprijs. De wet legt geen verdeelsleutel op voor een verkoop: partijen spreken die af. Vaak gebruiken ze de fiscale tabel hierboven als vertrekpunt, soms een economische tabel (met levensverwachting en rentevoet) die de notaris voorstelt.
Belangrijk is dat de verkoopprijs zelf realistisch is. Elk procent te hoog of te laag ingeschat werkt rechtstreeks door in de verdeling tussen ouder en kinderen. Lees ook huis verkopen met vruchtgebruik.
Bij verkoop of verhuur heb je een EPC, asbestattest, elektrische keuring en bodemattest nodig. Via Certiloket vraag je ze in één keer aan, met een vrijblijvende offerte.
Vraag je vastgoedattesten aanWaarde vruchtgebruik bij twee vruchtgebruikers
Ouders behouden vaak samen het vruchtgebruik, met een clausule van aanwas: wanneer de eerste overlijdt, groeit zijn deel aan bij de langstlevende. Fiscaal telt dan de leeftijd van de jongste vruchtgebruiker. Vink in de rekentool de optie voor twee hoofden aan om dat te berekenen.
Zonder aanwasclausule heeft elke ouder een eigen vruchtgebruik op zijn of haar deel en wordt elk deel apart gewaardeerd.
Lees ook
Veelgestelde vragen
Hoeveel procent is vruchtgebruik op 75 jaar?
Welke leeftijd telt: vandaag of op de dag van de akte?
Is de fiscale tabel verplicht bij een verkoop?
Wie betaalt de onroerende voorheffing bij vruchtgebruik?
Begin met een realistische waarde. Daarmee onderhandel je met een notaris, makelaar, koper of mede-eigenaar op basis van feiten.
Bereken gratis de waarde van je woningDuurt ongeveer 2 minuten. Je beslist zelf wat je met de schatting doet.Bronnen
- Wikifin (FSMA): hoe berekent de fiscus de waarde van vruchtgebruik en naakte eigendom
- Vlaamse Belastingdienst: waardering vruchtgebruik, art. 2.7.3.3.2 VCF (Rb. Gent 16 juni 2025)
- Notaris.be: erven en schenken
Deze pagina is algemene informatie, geen juridisch of fiscaal advies. Voor je eigen dossier raadpleeg je een notaris of fiscalist.