Huis verkopen met vruchtgebruik

Bijgewerkt op 7 november 2026 · Huisprijzen.be redactie

Rust er een vruchtgebruik op een woning, dan zijn er twee soorten eigenaars: de vruchtgebruiker en de naakte eigenaar(s). Wil je het huis verkopen met vruchtgebruik, dan moeten zij allemaal akkoord gaan. Daarna rijst de vraag hoeveel ieder van de verkoopprijs krijgt.

In het kort

De volle eigendom verkopen kan alleen als vruchtgebruiker én alle naakte eigenaars tekenen.
De verdeling van de prijs spreek je af. Gangbaar: fiscale tabel (4% × leeftijdscoëfficiënt) of de omzettingstabel van dat jaar.
Alternatief: de vruchtgebruiker houdt vruchtgebruik op de opbrengst (quasi-vruchtgebruik).
Een verkoop van alleen de naakte eigendom kan ook, maar levert meestal veel minder op.

Vlaamse halfopen bakstenen woning met voortuin en verkoopbord

Wie moet tekenen bij de verkoop?

Een koper wil de volle eigendom. Die bestaat uit vruchtgebruik plus naakte eigendom. Dus moeten de vruchtgebruiker en alle naakte eigenaars het compromis en de akte ondertekenen. Eén naakte eigenaar die weigert, blokkeert de verkoop van de volle eigendom.

Is de vruchtgebruiker niet meer wilsbekwaam, dan tekent een bewindvoerder met toestemming van de vrederechter, of een lasthebber met een zorgvolmacht.

Waarde vruchtgebruik bij verkoop: hoe verdeel je de prijs?

De wet zegt niet hoe de prijs verdeeld moet worden bij een vrijwillige verkoop. Drie methodes komen vaak voor:

Methode	Hoe	Wanneer gekozen
Fiscale tabel	4% × leeftijdscoëfficiënt (bv. 70 jaar = 32%)	Eenvoudig en bekend
Omzettingstabel van het jaar	Sterftetafel per geslacht + rentevoet	Bij langstlevende partners, fijner
Vruchtgebruik op de opbrengst	Vruchtgebruiker int de opbrengsten van het geld, kapitaal gaat later naar de naakte eigenaars	Als niemand wil 'afrekenen'

Reken het bedrag voor jouw situatie uit met de rekentool vruchtgebruik.

Wat is jouw woning vandaag waard?

Gratis online schatting op basis van echte verkoopprijzen in jouw gemeente (Statbel). Je krijgt een realistische prijsvork, geen opgeklopte waarde.

Bereken gratis de waarde van je woningDuurt ongeveer 2 minuten. Je beslist zelf wat je met de schatting doet.

Vruchtgebruiker naar het rusthuis: verkopen of verhuren?

Een verhuis naar een woonzorgcentrum is de meest voorkomende aanleiding om te verkopen. Het vruchtgebruik eindigt niet door de verhuis. Verkopen geeft de vruchtgebruiker kapitaal om de factuur te betalen; verhuren levert een maandelijks inkomen op zonder de woning te verkopen. Een leegstaande woning kost intussen geld (onroerende voorheffing, verzekering, onderhoud) en verliest aan conditie.

Bekijk ook vruchtgebruik afkopen als één van de kinderen de woning wil houden.

Alleen de naakte eigendom verkopen

Een naakte eigenaar kan zijn naakte eigendom ook alleen verkopen, zonder de vruchtgebruiker. De koper krijgt dan pas het genot wanneer het vruchtgebruik uitdooft. Daar is weinig vraag naar, en kopers rekenen een flinke korting. In de praktijk gebeurt dit vooral binnen de familie of als belegging.

Vastgoedattesten nodig?

Bij verkoop of verhuur heb je een EPC, asbestattest, elektrische keuring en bodemattest nodig. Via Certiloket vraag je ze in één keer aan, met een vrijblijvende offerte.

Vraag je vastgoedattesten aan

Attesten en kosten bij de verkoop

Ook bij een woning met vruchtgebruik heb je bij de verkoop de gewone attesten nodig: EPC, asbestattest (woningen van vóór 2001), elektrische keuring, bodemattest en stedenbouwkundige informatie. De kosten van de verkoop (attesten, eventueel makelaar, handlichting) worden meestal in dezelfde verhouding gedragen als de prijs, tenzij anders afgesproken. Leg dat vooraf vast om discussie te vermijden.

Lees ook

Vruchtgebruik berekenenRekentool met fiscale tabel Vruchtgebruik afkopenAfkoopsom en kosten Omzettingstabel vruchtgebruik 2026Fiscale tabel versus omzetting Huis verkopen na overlijden partnerLangstlevende en kinderen

Huis verkopen binnen 5 jaarMeerwaardebelasting en 2%-regel Huis erven of ouderlijk huis verkopenVoor of na overlijden

Veelgestelde vragen

Kan een vruchtgebruiker de woning zonder de kinderen verkopen?

Nee, niet de volle eigendom. De vruchtgebruiker kan alleen zijn eigen vruchtgebruik overdragen. Voor de verkoop van de volle eigendom moeten ook alle naakte eigenaars tekenen.

Hoeveel krijgt de vruchtgebruiker bij verkoop?

Dat spreken de partijen af. Met de fiscale tabel krijgt een vruchtgebruiker van 70 jaar 32% van de prijs, van 76 tot 80 jaar 16%. Met de omzettingstabel kan het iets anders uitvallen.

Betaal je meerwaardebelasting bij verkoop van een woning met vruchtgebruik?

Voor de eigen woning in principe niet. Voor andere woningen kan een meerwaardebelasting spelen bij verkoop binnen 5 jaar na aankoop; bij geërfde woningen telt de periode vanaf de aankoop door de overledene. Zie de pagina over verkopen binnen 5 jaar.

Klaar om de volgende stap te zetten?

Begin met een realistische waarde. Daarmee onderhandel je met een notaris, makelaar, koper of mede-eigenaar op basis van feiten.

Bereken gratis de waarde van je woningDuurt ongeveer 2 minuten. Je beslist zelf wat je met de schatting doet.

Bronnen

Deze pagina is algemene informatie, geen juridisch of fiscaal advies. Voor je eigen dossier raadpleeg je een notaris of fiscalist.