Bijgewerkt op 7 november 2026 · Huisprijzen.be redactie
Met deze simulatie bereken je de onroerende voorheffing voor je woning in Vlaanderen. We gebruiken de cijfers van de Vlaamse Belastingdienst: indexatiecoëfficiënt 2,3000, basistarief 3,97% en de opcentiemen van alle gemeenten en provincies voor aanslagjaar 2026.
In het kort
- Je hebt alleen het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen nodig. Dat staat op je vorig aanslagbiljet, in MyMinfin of in de aankoopakte.
- De tool kent de opcentiemen van 284 Vlaamse gemeenten (aanslagjaar 2026).
- Kinderen, bescheiden woning en bescheiden nieuwbouw worden meegerekend.
- Het resultaat is een simulatie. Je aanslagbiljet blijft de referentie.
Onroerende voorheffing berekenen
Met de officiële opcentiemen van je gemeente en provincie (aanslagjaar 2026).
Hoe bereken je de onroerende voorheffing zelf?
De formule (Vlaanderen, aanslagjaar 2026)
Geïndexeerd KI = niet-geïndexeerd KI × 2,3000 (afgerond op de euro)
Basisheffing = geïndexeerd KI × 3,97%
Onroerende voorheffing = basisheffing × (1 + (opcentiemen provincie + opcentiemen gemeente) / 100)
Rekenvoorbeeld voor een woning in Gent met een niet-geïndexeerd KI van €900:
| Geïndexeerd KI: 900 × 2,3000 | €2.070 |
| Basisheffing: 2.070 × 3,97% | €82,18 |
| Opcentiemen provincie Oost-Vlaanderen (148,47) | €122,01 |
| Opcentiemen gemeente Gent (1.088) | €894,11 |
| Onroerende voorheffing 2026 | €1.098,30 |
Verminderingen (kinderen, bescheiden woning, handicap) komen daar nog af.
Waar vind je je kadastraal inkomen?
- Aanslagbiljet onroerende voorheffing van vorig jaar (Mijn Burgerprofiel).
- MyMinfin (FOD Financiën): onder je patrimoniumgegevens vind je je percelen met het KI.
- De notariële akte van aankoop of de uitgifte van de akte.
- Kadastrale legger of een uittreksel uit het kadasterplan.
Let op: gebruik het niet-geïndexeerde KI. Het geïndexeerde bedrag op je aanslagbiljet is al vermenigvuldigd met de indexatiecoëfficiënt. Meer uitleg: wat is het kadastraal inkomen.
Gratis online schatting op basis van echte verkoopprijzen in jouw gemeente (Statbel). Je krijgt een realistische prijsvork, geen opgeklopte waarde.
Bereken gratis de waarde van je woningDuurt ongeveer 2 minuten. Je beslist zelf wat je met de schatting doet.Opcentiemen 2026 per provincie
| Provincie | Opcentiemen 2026 |
|---|---|
| Antwerpen | 160 |
| Limburg | 214,52 |
| Oost-Vlaanderen | 148,47 |
| Vlaams-Brabant | 171,75 |
| West-Vlaanderen | 186,22 |
De gemeentelijke opcentiemen lopen in 2026 van 0 tot 1.417, met een Vlaams gemiddelde van ongeveer 940. In de rekentool kies je je gemeente en worden de juiste opcentiemen automatisch gebruikt.
Verminderingen in de simulatie
- Kinderen: vanaf 2 kinderen met recht op gezinsbijslag die op 1 januari op je adres wonen. 2026: €8,80 basisbedrag per kind, verhoogd met de opcentiemen. Een kind met een handicap telt dubbel.
- Bescheiden woning: 25% als het totale niet-geïndexeerd KI van al je onroerende goederen niet hoger is dan €745 en je er woont.
- Bescheiden nieuwbouwwoning: 50% gedurende 5 jaar, daarna 25%.
Niet in de tool: de vermindering voor personen met een handicap, oorlogsinvaliden en de energiezuinige-gebouwenkorting. Die lees je op korting onroerende voorheffing.
Bij verkoop of verhuur heb je een EPC, asbestattest, elektrische keuring en bodemattest nodig. Via Certiloket vraag je ze in één keer aan, met een vrijblijvende offerte.
Vraag je vastgoedattesten aanGedifferentieerde opcentiemen
Sinds aanslagjaar 2019 mogen gemeenten verschillende opcentiemen hanteren binnen hun grondgebied, bijvoorbeeld per soort gebouw. In 2026 doen 39 gemeenten dat, waaronder Antwerpen, Sint-Truiden en Heusden-Zolder. De tool toont dan het eerste (algemene) tarief en een waarschuwing. Controleer in dat geval je aanslagbiljet.
Lees ook
Veelgestelde vragen
Hoe bereken je de onroerende voorheffing?
Wie betaalt de onroerende voorheffing na een verkoop?
Mag de verhuurder de onroerende voorheffing doorrekenen aan de huurder?
Waarom is mijn onroerende voorheffing gestegen?
Begin met een realistische waarde. Daarmee onderhandel je met een notaris, makelaar, koper of mede-eigenaar op basis van feiten.
Bereken gratis de waarde van je woningDuurt ongeveer 2 minuten. Je beslist zelf wat je met de schatting doet.Bronnen
- Vlaamse Belastingdienst: berekening van de onroerende voorheffing (basistarief, indexatie, opcentiemen)
- Vlaamse Belastingdienst: overzicht opcentiemen per gemeente en provincie (aanslagjaar 2026)
- Vlaamse Belastingdienst: verminderingen van de onroerende voorheffing
Deze pagina is algemene informatie, geen juridisch of fiscaal advies. Voor je eigen dossier raadpleeg je een notaris of fiscalist.