Bijgewerkt op 7 november 2026 · Huisprijzen.be redactie
De onroerende voorheffing is de jaarlijkse belasting die je als eigenaar van een woning, appartement of grond betaalt aan het Vlaams Gewest, de provincie en de gemeente. Ze wordt berekend op het kadastraal inkomen (KI) en verschilt sterk per gemeente.
In het kort
- Je betaalt als eigenaar (of vruchtgebruiker) op 1 januari van het aanslagjaar.
- Berekening 2026: KI × 2,3000 × 3,97%, plus opcentiemen van provincie en gemeente.
- Het aanslagbiljet komt van de Vlaamse Belastingdienst; je hebt in principe twee maanden om te betalen.
- Verminderingen bestaan voor gezinnen met minstens 2 kinderen, personen met een handicap en bescheiden woningen.
Wat is onroerende voorheffing?
Onroerende voorheffing is een belasting op het bezit van onroerend goed. De naam komt uit de federale personenbelasting: het was oorspronkelijk een 'voorafbetaling' op de belasting op het inkomen uit vastgoed. Vandaag is het een Vlaamse belasting die los staat van je personenbelasting. Ook wie de woning zelf bewoont, betaalt ze.
De belasting bestaat uit drie delen: de basisheffing van het Vlaams Gewest, de opcentiemen van de provincie en de opcentiemen van de gemeente. Dat laatste deel is meestal het grootste.
Hoe wordt de onroerende voorheffing berekend?
De formule (Vlaanderen, aanslagjaar 2026)
Geïndexeerd KI = niet-geïndexeerd KI × 2,3000 (afgerond op de euro)
Basisheffing = geïndexeerd KI × 3,97%
Onroerende voorheffing = basisheffing × (1 + (opcentiemen provincie + opcentiemen gemeente) / 100)
Rekenvoorbeeld voor een woning in Gent met een niet-geïndexeerd KI van €900:
| Geïndexeerd KI: 900 × 2,3000 | €2.070 |
| Basisheffing: 2.070 × 3,97% | €82,18 |
| Opcentiemen provincie Oost-Vlaanderen (148,47) | €122,01 |
| Opcentiemen gemeente Gent (1.088) | €894,11 |
| Onroerende voorheffing 2026 | €1.098,30 |
Verminderingen (kinderen, bescheiden woning, handicap) komen daar nog af.
Reken je eigen bedrag uit met de rekentool onroerende voorheffing berekenen.
Gratis online schatting op basis van echte verkoopprijzen in jouw gemeente (Statbel). Je krijgt een realistische prijsvork, geen opgeklopte waarde.
Bereken gratis de waarde van je woningDuurt ongeveer 2 minuten. Je beslist zelf wat je met de schatting doet.Opcentiemen per gemeente en provincie
| Provincie | Opcentiemen 2026 |
|---|---|
| Antwerpen | 160 |
| Limburg | 214,52 |
| Oost-Vlaanderen | 148,47 |
| Vlaams-Brabant | 171,75 |
| West-Vlaanderen | 186,22 |
De gemeentelijke opcentiemen lopen in 2026 van 0 tot 1.417, met een Vlaams gemiddelde van ongeveer 940. In de rekentool kies je je gemeente en worden de juiste opcentiemen automatisch gebruikt.
Aanslagbiljet onroerende voorheffing: wanneer betalen?
De Vlaamse Belastingdienst verstuurt de aanslagbiljetten gespreid over het jaar, per gemeente. Je hebt in principe twee maanden na de verzending om te betalen. Kan dat niet in één keer, dan kun je een afbetalingsplan aanvragen.
Je aanslagbiljet raadpleeg je online via Mijn Burgerprofiel van de Vlaamse overheid. Ben je het niet eens met de aanslag, dan kun je binnen drie maanden een bezwaarschrift indienen bij de Vlaamse Belastingdienst.
Wie betaalt de onroerende voorheffing?
- De eigenaar op 1 januari van het aanslagjaar, of de vruchtgebruiker, erfpachter of opstalhouder als er zo'n recht op de woning rust.
- Bij een verkoop: de verkoper krijgt het aanslagbiljet van het jaar van de verkoop. De notaris verrekent meestal het deel vanaf de eigendomsoverdracht met de koper.
- Bij verhuur: de verhuurder. Bij een woninghuur voor de hoofdverblijfplaats mag hij de onroerende voorheffing niet doorrekenen.
Bij verkoop of verhuur heb je een EPC, asbestattest, elektrische keuring en bodemattest nodig. Via Certiloket vraag je ze in één keer aan, met een vrijblijvende offerte.
Vraag je vastgoedattesten aanVermindering onroerende voorheffing
Er bestaan verschillende verminderingen. De belangrijkste in 2026:
- Kinderen: vanaf 2 kinderen met recht op gezinsbijslag op je adres, €8,80 basisbedrag per kind, verhoogd met de opcentiemen.
- Handicap: forfaitaire vermindering per persoon met een erkende handicap (2026: €17,60 basisbedrag).
- Bescheiden woning: 25% als je totale niet-geïndexeerd KI niet hoger is dan €745 (bijkomende voorwaarden).
- Bescheiden nieuwbouwwoning: 50% gedurende 5 jaar, daarna 25%.
Alle details en de regels voor energiezuinige gebouwen: korting en vermindering op de onroerende voorheffing.
Lees ook
Veelgestelde vragen
Hoe bereken je de onroerende voorheffing?
Wie betaalt de onroerende voorheffing na een verkoop?
Mag de verhuurder de onroerende voorheffing doorrekenen aan de huurder?
Is onroerende voorheffing hetzelfde als kadastraal inkomen?
Begin met een realistische waarde. Daarmee onderhandel je met een notaris, makelaar, koper of mede-eigenaar op basis van feiten.
Bereken gratis de waarde van je woningDuurt ongeveer 2 minuten. Je beslist zelf wat je met de schatting doet.Bronnen
- Vlaamse Belastingdienst: berekening van de onroerende voorheffing (basistarief, indexatie, opcentiemen)
- Vlaamse Belastingdienst: verminderingen van de onroerende voorheffing
- Vlaamse Belastingdienst: overzicht opcentiemen per gemeente en provincie (aanslagjaar 2026)
Deze pagina is algemene informatie, geen juridisch of fiscaal advies. Voor je eigen dossier raadpleeg je een notaris of fiscalist.