Bijgewerkt op 7 november 2026 · Huisprijzen.be redactie
Ouders die hun huis schenken aan hun kinderen, doen dat meestal om de erfbelasting later te beperken of om een kind te helpen. Een schenking van onroerend goed gebeurt altijd bij de notaris en kost schenkbelasting. Je kunt er wel zelf blijven wonen door het vruchtgebruik te behouden.
In het kort
- Schenkbelasting onroerend goed in rechte lijn: 3% (tot €150.000), 9%, 18% en 27% (boven €450.000), per kind.
- Schenken aan twee kinderen samen is goedkoper dan aan één: elk betaalt op zijn eigen deel.
- Onroerende schenkingen tussen dezelfde personen binnen drie jaar worden voor het tarief samengeteld.
- Met voorbehoud van vruchtgebruik blijf je er wonen; de belasting gaat dan op de volle eigendom.
Huis schenken aan kinderen: tarieven
| Schijf per begiftigde | Rechte lijn |
|---|---|
| Tot €150.000 | 3% |
| €150.000 tot €250.000 | 9% |
| €250.000 tot €450.000 | 18% |
| Boven €450.000 | 27% |
Voorbeeld: woning van €360.000
Aan één kind: 3% × 150.000 + 9% × 100.000 + 18% × 110.000 = €4.500 + €9.000 + €19.800 = €33.300.
Aan twee kinderen (elk €180.000): per kind 3% × 150.000 + 9% × 30.000 = €7.200, samen €14.400.
Kosten bij een schenking van een huis
- Schenkbelasting (zie hierboven).
- Notariskosten: ereloon en aktekosten.
- Attesten en opzoekingen die de notaris nodig heeft, zoals het bodemattest en de stedenbouwkundige informatie.
Gratis online schatting op basis van echte verkoopprijzen in jouw gemeente (Statbel). Je krijgt een realistische prijsvork, geen opgeklopte waarde.
Bereken gratis de waarde van je woningDuurt ongeveer 2 minuten. Je beslist zelf wat je met de schatting doet.Schenken met voorbehoud van vruchtgebruik
Wil je blijven wonen, dan schenk je de naakte eigendom en houd je het vruchtgebruik. De schenkbelasting wordt dan op de volle eigendom berekend, maar bij je overlijden is op de woning geen erfbelasting meer verschuldigd. Alle details: schenking met voorbehoud van vruchtgebruik.
Huis schenken aan één kind
Schenk je de woning aan één kind, denk dan aan de anderen. Een schenking is een voorschot op de erfenis, tenzij de akte anders bepaalt, en de reservataire rechten van je andere kinderen blijven bestaan. Een objectieve waarde van de woning op de dag van de schenking voorkomt discussie bij de latere verdeling. Een alternatief is de woning aan dat kind verkopen: zie huis verkopen aan je kind.
De notaris heeft bij een overdracht van een woning onder meer een bodemattest en stedenbouwkundige informatie nodig. Via Certiloket vraag je je vastgoedattesten in één keer aan.
Vraag je vastgoedattesten aanSchenken of erven: wat is voordeliger?
De tarieven van de schenkbelasting en de erfbelasting in rechte lijn zijn verschillend opgebouwd. Schenken bevriest de waarde op de dag van de schenking en haalt de woning uit je nalatenschap. Erven laat je alle zeggenschap tot het einde. Wat voordeliger is, hangt af van de waarde, het aantal kinderen en je wensen. Laat de notaris beide scenario's doorrekenen.
Lees ook
Veelgestelde vragen
Hoeveel kost het om een huis te schenken aan je kind?
Kan ik mijn huis schenken en er blijven wonen?
Kan ik mijn huis in schijven schenken?
Begin met een realistische waarde. Daarmee onderhandel je met een notaris, makelaar, koper of mede-eigenaar op basis van feiten.
Bereken gratis de waarde van je woningDuurt ongeveer 2 minuten. Je beslist zelf wat je met de schatting doet.Bronnen
Deze pagina is algemene informatie, geen juridisch of fiscaal advies. Voor je eigen dossier raadpleeg je een notaris of fiscalist.