Bijgewerkt op 7 november 2026 · Huisprijzen.be redactie
Ouders die hun woning willen verkopen aan een kind, kiezen meestal voor een "vriendenprijs". Fiscaal en juridisch telt echter de marktwaarde. Wie te laag verkoopt, doet in feite een gedeeltelijke schenking, met gevolgen voor de belasting en voor de andere erfgenamen.
In het kort
- Verkoop tegen marktwaarde: dan is het een gewone verkoop.
- Verkoop onder de waarde: het verschil kan als (verdoken) schenking worden belast en telt mee bij de erfenis.
- Het kind betaalt registratierechten zoals elke koper: 2% voor de enige eigen woning, anders 12%.
- Combineren kan: deels verkopen, deels schenken, of een gesplitste aankoop met vruchtgebruik.
Tegen welke prijs mag je je huis aan je kind verkopen?
Juridisch mag je verkopen tegen elke prijs, maar de Vlaamse Belastingdienst heft registratierechten op minstens de verkoopwaarde. Ligt de prijs duidelijk lager, dan kan de belastingdienst het tekort belasten en kan het verschil als schenking worden gezien. Bovendien hebben je andere kinderen recht op hun reservataire deel: een te voordelige verkoop kan later bij de erfenis worden rechtgezet.
Een onderbouwde schatting op basis van echte verkoopprijzen in de buurt is daarom de beste basis, voor iedereen.
Registratierechten bij verkoop aan je kind
| Situatie van het kind | Registratierechten |
|---|---|
| Koopt zijn of haar enige eigen woning | 2% |
| Heeft al een andere woning | 12% |
Daarbovenop komen de notariskosten. Bereken ze met de aankoopkosten-calculator.
Gratis online schatting op basis van echte verkoopprijzen in jouw gemeente (Statbel). Je krijgt een realistische prijsvork, geen opgeklopte waarde.
Bereken gratis de waarde van je woningDuurt ongeveer 2 minuten. Je beslist zelf wat je met de schatting doet.Verkopen, schenken of combineren?
- Verkoop tegen marktwaarde: duidelijk en fair tegenover andere kinderen. Je kind betaalt registratierechten en leent eventueel.
- Schenking: geen prijs, wel schenkbelasting (3% tot 27% in rechte lijn). Zie huis schenken aan kinderen.
- Gemengd: een deel verkopen en een deel schenken, of je behoudt het vruchtgebruik en verkoopt de naakte eigendom. Zie schenking met voorbehoud van vruchtgebruik.
Wat met je andere kinderen?
Bespreek een verkoop aan één kind open met de anderen. Laat de prijs bepalen op basis van een objectieve schatting en leg in de akte vast dat het een verkoop tegen marktwaarde is. Zo voorkom je discussies wanneer de nalatenschap later verdeeld wordt.
Bij verkoop of verhuur heb je een EPC, asbestattest, elektrische keuring en bodemattest nodig. Via Certiloket vraag je ze in één keer aan, met een vrijblijvende offerte.
Vraag je vastgoedattesten aanAttesten en stappen
- EPC: verplicht vanaf het moment dat je de woning te koop zet; het label hoort in de advertentie.
- Asbestattest: voor woningen gebouwd vóór 2001.
- Keuring van de elektrische installatie.
- Bodemattest van OVAM, vóór het compromis.
- Stedenbouwkundige inlichtingen en informatie over overstromingsgevoeligheid.
- Bij een appartement: de informatie van de syndicus.
Ook binnen de familie gelden dezelfde verplichtingen als bij elke verkoop.
Lees ook
Veelgestelde vragen
Mag ik mijn huis goedkoper verkopen aan mijn kind?
Betaalt mijn kind 2% registratierechten?
Kan ik in het huis blijven wonen na de verkoop aan mijn kind?
Begin met een realistische waarde. Daarmee onderhandel je met een notaris, makelaar, koper of mede-eigenaar op basis van feiten.
Bereken gratis de waarde van je woningDuurt ongeveer 2 minuten. Je beslist zelf wat je met de schatting doet.Bronnen
Deze pagina is algemene informatie, geen juridisch of fiscaal advies. Voor je eigen dossier raadpleeg je een notaris of fiscalist.