De gesplitste aankoop — ook wel split-aankoop of demembrement genoemd — is een populaire techniek in België om vastgoed over te dragen aan de volgende generatie met minimale fiscale kosten. Sinds de hervorming van 2020 zijn de regels strenger, maar het blijft een krachtig instrument.
Hoe werkt het?
Bij een split-aankoop kopen ouders en kinderen samen een woning, maar in een gesplitste eigendomsvorm:
- Ouders kopen het vruchtgebruik (het recht om de woning te bewonen of te verhuren)
- Kinderen kopen de blote eigendom (het eigendomsrecht zonder gebruiksrecht)
Bij het overlijden van de ouders dooft het vruchtgebruik van rechtswege uit, en worden de kinderen automatisch volle eigenaar — zonder successierechten op de woning.
De waardebepaling
De waarde van het vruchtgebruik hangt af van de leeftijd van de vruchtgebruiker. Hoe jonger, hoe meer het vruchtgebruik waard is. Voor ouders van 55 jaar is het vruchtgebruik circa 40-50% van de totale woningwaarde. De kinderen betalen dan slechts 50-60% van de prijs.
De voorwaarde sinds 2020
Sinds de Vlaamse antimisbruikbepaling van 2020 geldt een cruciale voorwaarde: de ouders moeten het vruchtgebruik betalen met eigen middelen, niet met geld dat ze eerst aan de kinderen hebben geschonken. De fiscus controleert dit actief. Als ouders €100.000 schenken en de kinderen dat gebruiken voor hun deel, wordt de constructie fiscaal geherkwalificeerd.
Rekenvoorbeeld
Ouders (58 en 55 jaar) en hun twee kinderen kopen samen een appartement van €280.000:
- Vruchtgebruik (40%): €112.000 — betaald door ouders
- Blote eigendom (60%): €168.000 — betaald door kinderen (elk €84.000)
Bij overlijden ouders: kinderen worden volle eigenaar van een woning van (inmiddels) €350.000, zonder successierechten. Besparing: tot €43.000 per kind (vergelijking met volle erfenis).
Aandachtspunten
- De kinderen betalen 12% registratierechten (het is niet hun enige woning in de praktische zin)
- De ouders betalen 2% als het hun enige woning is
- Laat de constructie altijd opstellen door een notaris met expertise in successieplanning
- Documenteer de herkomst van de middelen zorgvuldig
Benieuwd naar de waarde van jouw woning?
Ontvang een gratis schatting op basis van actuele marktdata in jouw regio.
Gratis schatting