Wie bij een scheiding een woning verdeelt of een partner uitkoopt, doet dat via een akte van verdeling bij de notaris. Daaraan hangt een prijskaartje dat veel mensen onderschatten. In deze gids zetten we alle kosten op een rij: het verdeelrecht, het ereloon van de notaris en de aktekosten — met een concreet rekenvoorbeeld.
Wat is een akte van verdeling?
Een akte van verdeling is de notariële akte waarmee een woning die in onverdeeldheid staat — samen bezit van twee of meer personen — aan één eigenaar wordt toebedeeld. Bij een scheiding gebruik je ze om de gezinswoning volledig op naam van één partner te zetten. Ook na een erfenis, waarbij één erfgenaam de woning overneemt, komt deze akte voor. De akte is verplicht: zonder notariële tussenkomst is de overdracht juridisch niet rond.
Waaruit bestaan de kosten?
De totale kost van een akte van verdeling valt uiteen in drie delen:
De drie kostenposten
- Verdeelrecht — de registratiebelasting op de verdeling: 1% of 2,5% op de waarde van de woning. Doorgaans de grootste post.
- Ereloon van de notaris — wettelijk vastgelegd volgens een degressief barema: hoe hoger de waarde, hoe lager het procentuele tarief.
- Aktekosten — opzoekingen, administratie en de registratie van de akte.
Het verdeelrecht: 1% of 2,5%
Het verdeelrecht — in de volksmond ook de miserietaks genoemd — is een gewestelijke registratiebelasting. In Vlaanderen gelden twee tarieven:
| Situatie | Tarief |
|---|---|
| Echtscheiding of beëindiging wettelijke samenwoning (minstens 1 jaar samengewoond) | 1% |
| Alle andere verdelingen (o.a. feitelijk samenwonenden) | 2,5% |
Twee zaken zijn belangrijk. Ten eerste wordt het recht berekend op de volledige actuele waarde van de woning, niet op het aandeel dat wordt overgedragen. Wordt een woning van € 360.000 verdeeld, dan is het 1%-recht dus € 3.600 — ook al neem je “maar” de helft over. Ten tweede komen feitelijk samenwonenden niet in aanmerking voor het verlaagde tarief; zij betalen 2,5%.
Belangrijk over het waardebepaling
Het verdeelrecht wordt geheven op de overeengekomen waarde van de woning. Ligt die kunstmatig te laag, dan kan de fiscus bijheffen. Een correcte, objectieve waardebepaling is dus niet alleen eerlijk tegenover je ex, maar voorkomt ook een naheffing.
Het ereloon van de notaris
Het ereloon van de notaris voor een verdelingsakte is wettelijk vastgelegd en degressief: het wordt berekend in schijven, waarbij het percentage daalt naarmate de waarde stijgt. Daardoor liggen de erelonen voor elke notaris gelijk — je kan dus niet “shoppen” op tarief. Boven op het ereloon komen de aktekosten (opzoekingen, registratie, administratie). Samen vormen die doorgaans enkele honderden tot ongeveer tweeduizend euro, afhankelijk van de waarde en de complexiteit. Je notaris maakt vooraf een precieze afrekening — vraag die altijd op voor je tekent.
Rekenvoorbeeld: totale kost
Stel: een woning van € 360.000 wordt na een echtscheiding aan één partner toebedeeld (tarief 1%).
| Kostenpost | Bedrag (indicatief) |
|---|---|
| Verdeelrecht (1% van € 360.000) | € 3.600 |
| Ereloon notaris + aktekosten | ± € 1.500 |
| Totale kost akte van verdeling | ± € 5.100 |
Let op het verschil tussen kosten en uitkoopsom. De bedragen hierboven zijn de kosten om de akte te verlijden. Daarnaast betaal je je ex nog zijn of haar aandeel in de overwaarde — de eigenlijke uitkoopsom. Hoe je die berekent, lees je in onze gids partner uitkopen: zo bereken je de uitkoopsom.
Is een akte van verdeling fiscaal aftrekbaar?
Een veelgestelde vraag, met een duidelijk antwoord: nee. De kosten van een akte van verdeling bij een scheiding zijn niet aftrekbaar in de personenbelasting. Het gaat om kosten van een privéverrichting tussen ex-partners, niet om beroepskosten of een fiscaal in mindering te brengen uitgave. Reken er dus niet op dat je een deel via je belastingaangifte recupereert.
Lukt een uitkoop niet, dan volgt vaak een verkoop met verdeling van de opbrengst. Bij een verkoop heb je verplichte attesten nodig — EPC, asbest, elektrische keuring. Regel ze vlot bij een erkende deskundige via Certiloket.
Attesten regelen →Wanneer geldt het verlaagde tarief van 1%?
Het verschil tussen 1% en 2,5% is groot — op een woning van € 360.000 gaat het om € 3.600 tegenover € 9.000. Daarom is het belangrijk te weten wie recht heeft op het lage tarief:
- Ex-gehuwden die hun huwelijk beëindigen, krijgen het tarief van 1% op de verdeling van hun onroerend goed.
- Ex-wettelijk samenwonenden komen eveneens in aanmerking, op voorwaarde dat ze minstens één jaar wettelijk samenwoonden vóór de beëindiging.
- Feitelijk samenwonenden — partners die samenwonen zonder huwelijk of verklaring van wettelijke samenwoning — vallen buiten de regeling en betalen 2,5%.
De achterliggende reden is sociaal: het verlaagde tarief verzacht de fiscale last op het moment dat een relatie stukloopt. Twijfel je of jouw situatie kwalificeert, leg ze dan voor aan je notaris — die beoordeelt of aan alle voorwaarden is voldaan en past het juiste tarief toe.
Een akte van verdeling bij een erfenis
De akte van verdeling is niet voorbehouden aan scheidingen. Ook na een overlijden komt ze voor: erven meerdere kinderen een woning, en wil één van hen die overnemen, dan koopt die de anderen uit via dezelfde akte. Het verschil zit in het tarief. Het verlaagde tarief van 1% geldt enkel voor echtscheiding en beëindiging van wettelijke samenwoning, niet voor een erfenis. Bij de verdeling van een geërfde woning is dus het standaardtarief van 2,5% verdeelrecht van toepassing, opnieuw berekend op de volledige waarde. Dat komt boven op de erfbelasting die al op de nalatenschap werd geheven. Meer daarover lees je in onze gids over successierechten bij het erven van een woning.
Wie betaalt de kosten van de akte?
In de regel draagt de partner die de woning overneemt de kosten van de akte van verdeling: het verdeelrecht, het ereloon en de aktekosten. Dat is logisch, want die persoon wordt volledige eigenaar. Niets belet jullie echter om in onderling akkoord een andere verdeling af te spreken — bijvoorbeeld elk de helft van de aktekosten. Zo'n afspraak hoort thuis in de regelingsakte of de echtscheiding door onderlinge toestemming, zodat ze juridisch vastligt en achteraf niet meer tot discussie leidt.
Stappenplan: een partner uitkopen via een akte van verdeling
- Bepaal de woningwaarde. Start met een objectieve gratis woningschatting, zodat beide partners van dezelfde waarde vertrekken.
- Bereken de uitkoopsom. Trek de openstaande lening af van de waarde en verdeel de overwaarde volgens ieders aandeel.
- Check je leencapaciteit. Ga na of je de lening en de uitkoop alleen kan dragen via de financieringspagina; regel het ontslag uit hoofdelijkheid bij de bank.
- Leg de waarde vast. Noteer de overeengekomen waarde in een regelingsakte of akkoord, als basis voor het verdeelrecht.
- Teken bij de notaris. De notaris verlijdt de akte van verdeling, int het verdeelrecht en zet de woning op één naam.
Benieuwd wat je woning vandaag waard is om vanaf te vertrekken? Bekijk ook de actuele prijzen in de vastgoedbarometer, en als je na de overname wil renoveren, raam je de werken met de renovatie-calculator. Erf je een woning samen met anderen? Lees dan over successierechten bij het erven van een woning.
Vertrek van een waarde die klopt
Het verdeelrecht én de uitkoopsom hangen af van de woningwaarde. Vraag een gratis schatting aan op basis van recente verkoopprijzen in jouw gemeente.
Gratis schatting