Eerst kopen of eerst verkopen? Doorstromers en overbruggingskrediet in 2026

Wie zijn huidige woning wil inruilen voor een grotere of betere, staat voor één kernvraag: koop ik eerst de nieuwe woning, of verkoop ik eerst mijn huidige? Het antwoord hangt af van je overwaarde, de markt — en vooral van de vraag of een overbruggingskrediet voor jou werkt.

De doorstromer-vraag in één scenario

Stel: je woont al twaalf jaar in een gerenoveerde rijwoning. De kinderen worden groter, de tuin te klein, of je carrière verhuist naar een andere regio. Je vindt een open bebouwing die past, maar je oude woning staat nog niet eens online. Drie paden liggen open: eerst verkopen, eerst kopen of tegelijk. Elk pad heeft een ander risicoprofiel en vraagt om een andere financiering.

Pad 1 — Eerst verkopen, dan kopen

Het veilige pad. Je verkoopt eerst, kent dan exact je overwaarde en koopt vervolgens binnen je budget. Geen dubbele lening, geen tijdsdruk.

• Voordeel: volledige zekerheid over je budget en geen tijdslimiet om je woning aan een topprijs te verkopen.
• Nadeel: tussen verkoop en aankoop heb je een tijdelijke woonoplossing nodig — huren, bij familie of in de oude woning blijven via een terugkeerclausule (zeldzaam in een verkopersmarkt).
• Wanneer ideaal? Rustige markt, geen specifieke droomwoning op het oog, of bij een krappere financiële marge.

Pad 2 — Eerst kopen, dan verkopen (de echte doorstromer-route)

De aantrekkelijkste route als je een woning vindt die je niet wil laten schieten. Maar het vraagt een specifiek financieel hulpmiddel om de tijd tussen aankoop en verkoop te overbruggen.

• Voordeel: geen tussentijdse verhuis, je kunt je oude woning rustig verkopen voor de juiste prijs en hoeft niet onder druk te zakken.
• Nadeel: tijdelijk twee woningen op je naam — en dus mogelijk twee lopende financieringen. Hier komt het overbruggingskrediet in beeld.
• Wanneer ideaal? Bij voldoende overwaarde in je huidige woning, een realistische verkoopprijs en een markt waarin verkopen binnen 6 tot 12 maanden haalbaar is.

Wat is een overbruggingskrediet?

Een overbruggingskrediet — ook wel overbruggingslening of overbruggingshypotheek genoemd — is een kortlopend krediet dat de overwaarde van je toekomstige verkoop voorschiet. De bank financiert een deel van je nieuwe woning op basis van de te realiseren verkoopwaarde van de woning die je nog moet verkopen.

Hoe het in de praktijk werkt:

1. Je tekent een compromis op de nieuwe woning.
2. De bank schat de marktwaarde van je huidige woning (vaak via een verklaring van een notaris of een geërkende schatter).
3. Op basis van die waarde minus het openstaande saldo van je huidige hypotheek krijg je een overbruggingskrediet toegekend — meestal voor 12, 24 of soms 36 maanden.
4. Bij de verkoop van je oude woning betaal je het kapitaal van het overbruggingskrediet in één keer terug met de opbrengst.

Wat kost een overbruggingskrediet in 2026?

De rentevoet op een overbruggingskrediet ligt typisch hoger dan op een klassieke hypotheek. Door de korte looptijd en het verkooprisico rekenen banken in 2026 doorgaans tussen 3,5% en 5%. De brede verwachting voor de hypotheekrente 2026 is een verdere stabilisatie tussen 3,5% en 4,5% — de meeste banken stemmen hun overbruggingsrente daar bovenop af.

Belangrijk om te weten:

• Vaak rente alleen tijdens looptijd — je betaalt maandelijks enkel intresten. Het kapitaal volgt bij verkoop ineens.
• Dossierkosten: typisch € 300 tot € 700 eenmalig.
• Notariskosten voor de hypothecaire akte: ongeveer 1,5 tot 2% van het kredietbedrag.
• Schattingskosten: indien de bank een onafhankelijke schatting eist, reken op € 250 tot € 450.

Indicatief rekenvoorbeeld

Een overbruggingskrediet van € 200.000 over 18 maanden tegen 4,2% rente, met rente-only-formule:

Hoe sneller je oude woning verkocht raakt, hoe lager de totale kost. Dat is exact waarom een correcte verkoopprijs zo zwaar weegt.

Welke banken bieden een overbruggingskrediet aan?

Niet alle Belgische banken voeren actief campagne rond overbruggingskredieten, maar de grootste spelers bieden het product wel aan:

• Argenta — actief in het segment, gekend voor scherpe condities op overbruggingsformules
• Belfius — vaak gekoppeld aan een lopende of nieuwe hypotheek bij dezelfde bank
• KBC — standaard onderdeel van het hypotheekgesprek voor doorstromers
• BNP Paribas Fortis — ruime ervaring, condities verschillen per dossier
• ING — aanbieder, vooral voor klanten die het overbruggingskrediet combineren met de nieuwe hypothecaire lening

Er is geen verplichting om voor je overbruggingskrediet bij je huidige hypotheek-bank te blijven. Vergelijken loont — 0,5% rente-verschil over een krediet van € 200.000 gedurende 18 maanden komt al snel neer op € 1.500.

Voorwaarden — wie komt in aanmerking?

Een overbruggingskrediet vraagt om een aantal duidelijke voorwaarden. De belangrijkste:

• Een huidige woning als waarborg — bijna altijd via een hypothecaire akte op die woning
• Aantoonbare verkoopwaarde — via notariële verklaring of schatting
• Leeftijdsgrens: de meeste banken hanteren een maximumleeftijd van 70 tot 75 jaar bij het ingaan van het krediet
• Voldoende eigen middelen voor notariskosten en registratierechten op de nieuwe woning
• Geen openstaande zware schulden of negatieve registratie bij de Centrale voor Kredieten

Wie geen hypothecaire akte op de oude woning wil, kan in sommige gevallen een overbruggingskrediet zonder hypotheek krijgen. Die formule is duurder, beperkt in bedrag en wordt enkel toegekend bij sterke financiële profielen.

Beslismatrix — welk pad past bij jou?

Vijf veelgemaakte fouten

1. Je overwaarde overschatten. De bank baseert zich op een schatting, niet op je vraagprijs. Een rapport van een geërkende schatter of een onafhankelijke woningschatting houdt je realistisch.
2. Niet vergelijken tussen banken. Rente, dossierkosten en maximumduur verschillen sterk. Vraag minstens twee offertes.
3. Geen verkoop-EPC klaarliggen. Het EPC-attest is wettelijk verplicht in elke verkoopadvertentie. Wachten met opmaken kost weken — in een overbruggingsperiode is dat duur. Vraag het tijdig aan via een erkende energiedeskundige type A.
4. Renovatieverplichting nieuwe woning vergeten. Wie een woning met label E of F koopt, moet binnen zes jaar naar minstens label D — en die kost komt bovenop je hypotheek. Zie onze gids over de renovatieverplichting.
5. Te lang overbruggen. Elke maand extra kost rente. Een gedurfd lagere vraagprijs vanaf dag één kost vaak minder dan zes maanden extra overbrugging.

Wat met de fiscaliteit?

Twee aandachtspunten bij doorstromen:

• Verlaagd verkooprecht (2%-tarief) op je nieuwe woning — sinds 1 januari 2026 gelden strengere voorwaarden: je moet binnen drie jaar je domicilie nemen op de nieuwe woning én die domicilie ononderbroken minstens één jaar behouden. Het volledige registratierechten-overzicht 2026 vind je in onze gids.
• Meerwaardebelasting op de oude woning — verkoop je je eigen woonst die je minstens vijf jaar bewoonde, dan is er geen meerwaardebelasting. Bij een tweede verblijf of investeringspand gelden andere regels.