Huis verkopen met huurder: regels en waarde

Bijgewerkt op 7 november 2026 · Huisprijzen.be redactie

Een huis verkopen met huurder kan altijd: de huur is geen beletsel voor de verkoop. Wel bepaalt het huurcontract wat de koper met de woning kan doen, en dat beïnvloedt wie je koper wordt en welke prijs je haalt.

In het kort

Heeft het huurcontract een vaste datum (geregistreerd) vóór de verkoop, dan neemt de koper het over: "koop breekt geen huur".
De koper kan alleen opzeggen in de gevallen die het Vlaams Woninghuurdecreet toelaat, bijvoorbeeld voor eigen gebruik, met de wettelijke opzegtermijn.
Een huurder heeft in Vlaanderen geen algemeen voorkooprecht.
Een verhuurde woning trekt vooral beleggers aan; die rekenen op rendement. Een vrije woning trekt ook kopers die er zelf willen wonen.

Gemeubelde woonkamer van een huurwoning met een verhuisdoos in de hoek

Verhuurd huis verkopen: wat zegt de wet?

Een geregistreerd huurcontract (of een contract met een vaste datum) blijft bij een verkoop gewoon bestaan. De koper treedt in de rechten en plichten van de verhuurder: hij ontvangt de huur en moet de woning in goede staat houden. De huurder hoeft niets te ondertekenen.

Wil de koper de woning zelf betrekken, dan kan hij het contract alleen beëindigen in de gevallen en met de termijnen die het Vlaams Woninghuurdecreet voorziet. Wat precies mag, hangt af van het type contract (kortlopend of negen jaar) en van wanneer het werd gesloten. Laat de notaris dat bij de verkoop nakijken en informeer de koper vooraf.

Moet de huurder meewerken aan bezoeken?

De huurder moet bezichtigingen toelaten zoals in het huurcontract voorzien, meestal op enkele vaste momenten per week en na afspraak. Leg die momenten schriftelijk vast. Een huurder die meewerkt, maakt een groot verschil voor de presentatie van de woning. Spreek af wie de woning toont en hoe je met foto's omgaat (privacy van de huurder).

Wat is jouw woning vandaag waard?

Gratis online schatting op basis van echte verkoopprijzen in jouw gemeente (Statbel). Je krijgt een realistische prijsvork, geen opgeklopte waarde.

Bereken gratis de waarde van je woningDuurt ongeveer 2 minuten. Je beslist zelf wat je met de schatting doet.

Huis verkopen met huurder: wat is het waard?

Een verhuurde woning wordt anders gewaardeerd. Beleggers kijken naar het huurrendement: huur min kosten, gedeeld door de prijs. Kopers die er zelf willen wonen, haken vaak af of rekenen een korting omdat ze niet meteen kunnen intrekken. Een lopend contract met een correcte huur is een troef bij beleggers; een contract met een lage huur of een lange resterende looptijd drukt de prijs.

Twee vragen bepalen je strategie: wat is de woning vrij waard, en wat is ze waard als opbrengsteigendom? Bereken het rendement met de huurrendement-calculator.

Huurwaarborg, huur en kosten bij de verkoop

Huurwaarborg: de waarborg staat op naam van de huurder. De koper wordt de verhuurder die de vrijgave moet regelen; de waarborgrekening verandert niet van eigenaar.
Huur: de huur vanaf de eigendomsoverdracht is voor de koper. De notaris verrekent de lopende maand.
Onroerende voorheffing: pro rata verrekend met de koper.
Plaatsbeschrijving: geef de koper een kopie van de intredende plaatsbeschrijving en het huurcontract.

Vastgoedattesten nodig?

Bij verkoop of verhuur heb je een EPC, asbestattest, elektrische keuring en bodemattest nodig. Via Certiloket vraag je ze in één keer aan, met een vrijblijvende offerte.

Vraag je vastgoedattesten aan

Attesten bij de verkoop van een verhuurde woning

EPC: verplicht vanaf het moment dat je de woning te koop zet; het label hoort in de advertentie.
Asbestattest: voor woningen gebouwd vóór 2001.
Keuring van de elektrische installatie.
Bodemattest van OVAM, vóór het compromis.
Stedenbouwkundige inlichtingen en informatie over overstromingsgevoeligheid.
Bij een appartement: de informatie van de syndicus.

Een EPC heb je als verhuurder normaal al. Controleer of het nog geldig is.

Lees ook

Huis verkopen of verhurenDe rekensom Verplichtingen van de verkoperInformatieplicht en attesten Kosten verkoop huisWat de verkoper betaalt Makelaarskosten en commissieCommissie berekenen

Huurrendement berekenenWat brengt je woning op als belegging Huurprijs schattenMarktconforme huur per gemeente

Veelgestelde vragen

Kan ik mijn huis verkopen als het verhuurd is?

Ja. De verkoop kan altijd. Bij een contract met vaste datum vóór de verkoop neemt de koper het huurcontract over.

Heeft mijn huurder voorrang om te kopen?

Nee, in Vlaanderen heeft een huurder van een woning geen algemeen voorkooprecht. Je kunt hem wel als eerste een bod laten doen.

Moet ik de huurder op de hoogte brengen van de verkoop?

Dat is aangewezen: hij moet bezoeken toelaten en na de akte de huur aan de nieuwe eigenaar betalen. Na de verkoop laat de koper hem weten waar de huur naartoe moet.

Klaar om de volgende stap te zetten?

Begin met een realistische waarde. Daarmee onderhandel je met een notaris, makelaar, koper of mede-eigenaar op basis van feiten.

Bereken gratis de waarde van je woningDuurt ongeveer 2 minuten. Je beslist zelf wat je met de schatting doet.

Bronnen

Deze pagina is algemene informatie, geen juridisch of fiscaal advies. Voor je eigen dossier raadpleeg je een notaris of fiscalist.