Is een syndicus verplicht?

Bijgewerkt op 7 november 2026 · Huisprijzen.be redactie

Een syndicus is verplicht in elk gebouw in gedwongen mede-eigendom waar een vereniging van mede-eigenaars (VME) bestaat. Dat geldt ook voor kleine gebouwen met twee of drie appartementen. Het mag wel een vrijwillige, onbezoldigde syndicus zijn.

In het kort

De VME ontstaat zodra er een basisakte is en minstens twee eigenaars van verschillende kavels zijn.
Vanaf dan is een syndicus verplicht, ongeacht het aantal appartementen.
Een raad van mede-eigendom is verplicht vanaf 20 kavels (kelders, garages en parkeerplaatsen niet meegeteld).
Een commissaris van de rekeningen is verplicht; dat mag een mede-eigenaar zijn.

Gevel van een klein Vlaams appartementsgebouw met vier appartementen

Vanaf hoeveel appartementen is een syndicus verplicht?

Niet het aantal appartementen bepaalt de verplichting, maar het bestaan van een VME. Zodra een gebouw juridisch is opgedeeld in kavels (via een basisakte) en minstens twee kavels aan verschillende eigenaars toebehoren, ontstaat de VME van rechtswege en moet er een syndicus zijn. Ook een woning die in twee appartementen is gesplitst met elk een andere eigenaar valt eronder.

Wanneer is er géén syndicus nodig?

Eén eigenaar bezit alle appartementen (bijvoorbeeld een opbrengsteigendom die nooit in kavels werd verkocht).
Er is geen opdeling in kavels met een basisakte, maar gewone onverdeeldheid (bijvoorbeeld erfgenamen samen eigenaar van één huis).

Wat is jouw woning vandaag waard?

Gratis online schatting op basis van echte verkoopprijzen in jouw gemeente (Statbel). Je krijgt een realistische prijsvork, geen opgeklopte waarde.

Bereken gratis de waarde van je woningDuurt ongeveer 2 minuten. Je beslist zelf wat je met de schatting doet.

Raad van mede-eigendom en commissaris van de rekeningen

In gebouwen met minstens 20 kavels (zonder kelders, garages en parkeerplaatsen) is een raad van mede-eigendom verplicht. Die houdt toezicht op de syndicus. In kleinere gebouwen mag het, maar het moet niet. Lees raad van mede-eigendom. Daarnaast moet de algemene vergadering een commissaris van de rekeningen aanstellen, die de boekhouding nakijkt.

Reservekapitaal: ook verplicht

De VME moet een reservekapitaal aanleggen voor toekomstige grote werken, met jaarlijkse bijdragen van minstens 5% van de gewone gemeenschappelijke lasten van het vorige jaar. De algemene vergadering kan daar met een bijzondere meerderheid van afwijken. Het reservekapitaal behoort toe aan de VME en blijft bij een verkoop in het gebouw.

Vastgoedattesten nodig?

Bij verkoop of verhuur heb je een EPC, asbestattest, elektrische keuring en bodemattest nodig. Via Certiloket vraag je ze in één keer aan, met een vrijblijvende offerte.

Vraag je vastgoedattesten aan

Lees ook

Syndicus voor kleine gebouwenVrijwillig of professioneel Wat doet een syndicusBetekenis en taken Raad van mede-eigendomTaken en samenstelling Mede-eigendom uitgelegdWet, reglement en kosten

Veelgestelde vragen

Is een syndicus verplicht bij 2 appartementen?

Ja, als de twee appartementen aparte kavels zijn met verschillende eigenaars. Er is dan een VME en een syndicus is verplicht. Een mede-eigenaar mag als vrijwillige syndicus optreden.

Wanneer is een raad van mede-eigendom verplicht?

Vanaf 20 kavels, kelders, garages en parkeerplaatsen niet meegerekend.

Wat als er geen syndicus is?

Elke mede-eigenaar kan de vrederechter vragen een syndicus aan te stellen. Zonder syndicus kan de VME niet goed functioneren, wat ook problemen geeft bij een verkoop.

Klaar om de volgende stap te zetten?

Begin met een realistische waarde. Daarmee onderhandel je met een notaris, makelaar, koper of mede-eigenaar op basis van feiten.

Bereken gratis de waarde van je woningDuurt ongeveer 2 minuten. Je beslist zelf wat je met de schatting doet.

Bronnen

Deze pagina is algemene informatie, geen juridisch of fiscaal advies. Voor je eigen dossier raadpleeg je een notaris of fiscalist.