Tussen april en juni 2026 werden er 17,9% minder renovatiekredieten toegekend dan een jaar eerder, bijna 2.000 dossiers minder (Febelfin, 28 juli 2026). Tegelijk staat de 20-jaar vaste rente rond 4,2%. Dat raakt jouw verkoop rechtstreeks als je woning nog niet gerenoveerd is: de koper die jouw dak, ramen en verwarming moet betalen, krijgt zijn dossier moeilijker rond. De vraag is dus niet langer of je korting geeft, maar hoeveel — en wie dat bedrag bepaalt. Of je nu een te renoveren huis, een oude rijwoning of een casco pand verkoopt: de rekensom hieronder werkt hetzelfde.
Waarom de koper van een te renoveren woning vandaag krapper zit
De woningmarkt zelf houdt stand. Een Vlaams huis kostte in het tweede kwartaal van 2026 gemiddeld € 394.209, 2,5% meer dan een jaar eerder, terwijl het aantal verkopen met 2,8% zakte tegenover het kwartaal ervoor (notarisbarometer Fednot, T2 2026). De prijzen zakken dus niet in — de financiering van renovatiewerken zakt in. En dat is precies het geld waar jouw koper mee moet komen.
| Woonkredieten, tweede kwartaal 2026 | Cijfer | Verschil met 2025 |
|---|---|---|
| Renovatiekredieten | 1.996 dossiers minder | −17,9% |
| Kredieten voor aankoop van een woning | gemiddeld € 215.000 | −7,8% |
| Gemiddeld bedrag van een renovatiekrediet | € 81.400 | — |
| Alle woonkredieten samen | bijna 50.000 dossiers, € 9,5 miljard | −8,6% |
| Kredietaanvragen | 74.600 | −5,7% |
Bron: Febelfin, persbericht hypothecair krediet tweede kwartaal 2026 (28 juli 2026).
Zet die cijfers naast elkaar en het beeld is scherp: van alle kredietsoorten kreeg net de renovatiekredieten de zwaarste klap. Een koppel met een mediaan gezinsinkomen leent vandaag ongeveer € 225.000 over 20 jaar aan 4,2% (Huisprijzen-barometer, juli 2026). Wie daarnaast nog eens € 80.000 aan werken moet financieren, botst sneller op de grens van wat de bank toestaat. Die koper verdwijnt niet van de markt — hij verlegt zijn bod.
Verkopen zoals het is, of eerst opknappen?
Pad 1: verkopen in de staat waarin de woning is
Je zet de woning op de markt zoals ze vandaag is, en je prijst de renovatie in.
- Voordeel: geen voorfinanciering, geen werfrisico, geen maanden vertraging. Je woning staat volgende maand online.
- Voordeel: de koper kiest zijn eigen keuken, badkamer en afwerking — voor doe-het-zelvers en jonge kopers is dat een argument, geen bezwaar.
- Nadeel: je kopersgroep is kleiner dan een jaar geleden, precies door die 17,9%.
- Nadeel: zonder cijfers in je dossier rekent elke bezoeker met zijn eigen — steevast pessimistische — raming.
Pad 2: eerst renoveren, dan verkopen
Je investeert zelf in de woning en mikt op een hogere verkoopprijs. Of dat rendeert, hangt in de eerste plaats af van de ligging: in een gewilde buurt betaalt de markt afwerking mee terug, in een zwakkere straat bots je op een prijsplafond dat de buurt bepaalt en niet jouw factuur.
- Voordeel: een grotere kopersgroep, betere foto's en een woning die niet aan de renovatieplicht van de koper hangt.
- Nadeel: je draagt de kost, het risico en de tijd. Of die euro's terugkomen, verschilt per situatie: sommige werken dragen aanzienlijk bij aan de waarde, andere nauwelijks. Welke werken wél renderen bij verkoop, zetten we op een rij in energielabel verbeteren vóór verkoop.
- De volgorde bepaalt het rendement: eerst de algemene staat van het gebouw, dan isoleren (dak, gevels, beglazing), met de opwekker als sluitstuk binnen het budget dat overblijft. Met nuance: een nieuwe warmtepomp in een niet-geïsoleerde woning verwarmt vooral de straat, maar hangt er in elke kamer nog een apart toestel, dan weegt het vervangen van de verwarming vaak zwaarder dan beglazing. Welk punt het zwakst is, verschilt per woning — je EPC-verslag wijst het aan.
- Nadeel: de steun is versoberd. De EPC-labelpremie bestaat niet meer, en Mijn VerbouwPremie werd in 2026 beperkt. Je rekent dus met je eigen geld, niet met dat van Vlaanderen.
Er is een derde weg
Tussen niets doen en alles renoveren zit de gerichte opfrissing: schilderwerk, kleine defecten herstellen, opruimen, tuin op orde, en de keuring van de elektrische installatie in orde brengen. Enkele duizenden euro's die de eerste indruk dragen — zonder dat je aan isolatie of verwarming begint.
Wat kosten die werken echt?
Voor je een korting toestaat of zelf aan een renovatie begint, wil je een cijfer dat standhoudt in een gesprek. Op renovatie-calculator.be raam je per werk wat dakisolatie, gevelisolatie, beglazing of een nieuwe opwekker in Vlaanderen kosten — dat bedrag is de basis van je hele prijsgesprek.
Raam je renovatiekostenHoe je de korting zelf berekent, voor de koper het doet
Kopers rekenen niet van boven naar beneden ("wat is deze woning waard?") maar van onder naar boven ("wat kost ze mij tot ze bewoonbaar is?"). Doe dezelfde oefening, in vier stappen.
Voor stap 2 heb je een cijfer nodig dat standhoudt: wat kost het om dit huis te renoveren? Reken niet op een percentage van de verkoopprijs, maar op de werken zelf, in de volgorde waarin ze horen: algemene staat, dan isolatie (dak, gevels, beglazing), dan de opwekker — en raam de renovatiekosten per werk. Stap 4 is dan de aftrekking. Een rekenvoorbeeld, indicatief en met ronde cijfers:
| Post | Bedrag |
|---|---|
| Vergelijkbare gerenoveerde woning in de buurt | € 395.000 |
| Raming werken (label F naar D, plus basisopfrissing) | − € 90.000 |
| Onvoorzien, 12% | − € 10.800 |
| Zes maanden dubbel wonen | − € 6.000 |
| Financieringskost van het renovatiedeel | − € 4.000 |
| Realistische bovengrens van je vraagprijs | € 284.200 |
Schrik je van dat verschil? Dat is exact de rekensom die je koper maakt, alleen maakt hij ze in stilte en met de bovenkant van elke raming. Je kunt er één ding tegen doen: zet de cijfers zelf in het dossier. Twee offertes van een aannemer voor dak en ramen, een raming voor de rest. Wie met cijfers komt, onderhandelt over € 90.000 aan werken. Wie zonder cijfers komt, onderhandelt over de angst van de koper — en die is altijd duurder. Meer daarover in vijf onderhandelstrategieën.
Welk pad past bij jouw situatie?
| Jouw situatie | Wat meestal het beste werkt |
|---|---|
| Label F, geen budget voor werken, je wil binnen het jaar verkopen | Verkopen zoals het is, met een offertedossier en een prijs die de werken eerlijk inrekent |
| Label E of F, je hebt budget en tijd, de woning is verder in orde | Gerichte labelsprong naar D — dakisolatie eerst, daarna gevels en beglazing, tenzij een verouderde of decentrale verwarming het zwakste punt is; dat haalt ook de renovatieplicht van de schouders van je koper |
| Structurele problemen: dak, fundering, opstijgend vocht | Niet zelf beginnen. Verkoop met een bouwtechnisch verslag; half afgewerkte werven schrikken meer af dan een eerlijk probleem |
| Gewilde ligging, kleine of oude woning op een goed perceel | De grondwaarde stuurt de prijs. Renoveren loont zelden; kopers rekenen hier met afbraak of grondige verbouwing |
| Erfenis met meerdere eigenaars | Eerst een schatting op tafel, dan pas beslissen — anders discussiëer je over een prijs die niemand kent |
Vijf fouten die verkopers van een renovatiewoning geld kosten
- Starten vanaf de prijs van de gerenoveerde buren. Die woning heeft € 90.000 aan werken achter de rug. Je krijgt bezoekers die na tien minuten weer buiten staan, en na drie maanden een prijsverlaging die als zwakte overkomt.
- Halve renovaties. Een nieuwe keuken in een woning met label F brengt meestal weinig op: de koper telt ze niet mee zolang het gebouw zelf werk vraagt, of breekt ze uit bij de verbouwing. De vuistregel: eerst de algemene staat van de woning (vocht, stabiliteit, een dak dat dicht is), dan isoleren — dak, gevels, beglazing — en de opwekker als sluitstuk, naargelang het budget dat overblijft. Een vuistregel, geen wet: draait de woning nog op individuele gaskachels of elektrische verwarming, dan levert het wegwerken van die decentrale toestellen vaak méér op dan nieuwe beglazing. Laat de volgorde bepalen door wat in jouw woning het zwakst scoort, niet door wat het best zichtbaar is.
- Geen enkel cijfer in het dossier. Zonder raming rekent elke kandidaat zijn eigen worstcase, en die ligt structureel hoger dan de echte kost.
- Attesten te laat aanvragen. Het EPC moet er zijn zodra je publiciteit voert, en bij een woning van vóór 2001 komt het asbestattest erbij. Wie ze pas na het bod regelt, geeft de koper een tweede onderhandelingsmoment.
- Wachten op betere tijden. De rente staat boven 4% en de renovatiekredieten dalen; dat is de markt van vandaag, niet een dip van volgende maand. Zie ook wat de prijzen in 2026 echt doen.
Juist bij een te renoveren woning wegen de attesten door in het gesprek: het EPC bepaalt mee hoe de koper zijn renovatiebudget inschat, en een woning van vóór 2001 heeft ook een asbestattest nodig. Een keuring van de elektrische installatie voorkomt dat er tijdens de onderhandeling nog een verrassing bovenkomt. Via Certiloket vraag je ze in één keer aan bij een erkende keurder uit je regio.
Vraag je attesten aan via Certiloket →Wat je koper vandaag nog kan lenen voor de renovatie
Je verkoopt makkelijker als je weet welke financiering je koper openstaat — en als je die in je advertentie vermeldt.
- Het gewone renovatiekrediet. Gemiddeld € 81.400 per dossier (Febelfin, tweede kwartaal 2026). Dat is meteen een realistisch plafond voor wat een doorsnee koper bovenop de aankoop rondkrijgt.
- Het renteloos renovatiekrediet bij aankoop van een woning met label E of F. Dat is er nog, met één belangrijke voorwaarde: je koper moet het samen met zijn hypothecaire kredietaanvraag indienen, niet achteraf. Bedragen en voorwaarden wijzigen geregeld, dus laat hem de actuele regeling checken bij zijn kredietgever.
- Aankoop en renovatie in één dossier. Hoe dat werkt, staat in huis kopen én renoveren met één lening.
Vermeld in je zoekertje dat de woning in aanmerking komt voor renovatiefinanciering. Het kost je niets en het houdt precies die kopers binnen die anders afhaken op het budget. Wat de renovatieplicht van je koper concreet inhoudt, lees je in renovatieplicht versoepeld: label D en zes jaar; hoeveel het label zelf op de prijs weegt, in EPC-label en woningwaarde.
Wat is je woning waard in de staat waarin ze vandaag is?
Een schatting op basis van verkoopcijfers uit je eigen gemeente — het vertrekpunt voor elke korting die je toestaat. Gratis en zonder verplichting.
Schat je woning gratisVeelgestelde vragen
Moet ik mijn woning renoveren voor ik ze verkoop?
Dat verschilt per situatie, en de ligging weegt het zwaarst. In een gewilde buurt betaalt de markt een afgewerkte woning grotendeels mee terug en kunnen bepaalde werken flink bijdragen aan de waarde; in een zwakkere markt loop je sneller tegen een prijsplafond aan dat de buurt bepaalt. Hou er ook rekening mee dat je sinds het verdwijnen van de EPC-labelpremie een groter deel van de kosten zelf draagt. Een gerichte opfrissing (schilderwerk, kleine defecten, opruimen, tuin) verdient zich meestal wel terug omdat ze de eerste indruk bepaalt. Grote werken laat je beter over aan de koper, met een onderbouwde raming in het verkoopdossier. Begin je er tóch aan, hou dan de vuistregel aan: eerst de algemene staat, dan de isolatie (dak, gevels, beglazing) en de opwekker als sluitstuk, naargelang je budget. Die rangorde is geen wet: bij een woning met verouderde of decentrale verwarming levert het vervangen van de opwekker soms meer op dan nieuwe beglazing.
Hoeveel korting vraagt een koper voor een te renoveren woning?
Er bestaat geen vast percentage. Kopers rekenen van onder naar boven: de geraamde renovatiekost, plus 10 tot 15 procent onvoorzien, plus de kosten van tijdelijk dubbel wonen en de financiering daarvan. Dat totaal trekken ze af van de prijs van een vergelijkbare, wel gerenoveerde woning. Wie zelf geen raming aanlevert, laat de koper met de bovenkant van zijn schatting rekenen.
Verkoopt een woning met EPC-label F vandaag nog?
Ja, maar aan een kleinere groep kopers dan een jaar geleden. In het tweede kwartaal van 2026 werden 17,9 procent minder renovatiekredieten toegekend dan een jaar eerder (Febelfin, 28 juli 2026), terwijl de vaste rente rond 4,2 procent staat. Kopers die de renovatie moeten meefinancieren, krijgen hun dossier dus moeilijker rond. Prijs en dossier moeten dat verschil opvangen.
Wat betekent de renovatieplicht voor mijn koper?
Wie een woning met label E of F koopt, moet binnen zes jaar na de notariële akte minstens label D halen. Die klok start bij je koper, niet bij jou, maar hij rekent de kost er wel in. Vermeld daarom welke werken al gebeurd zijn en welke nog nodig zijn.
Heb ik een EPC nodig als de woning te renoveren is?
Ja. Het EPC is verplicht zodra je de woning te koop aanbiedt, ongeacht de staat. Dateert de woning van vóór 2001, dan heb je ook een asbestattest nodig, en een elektrische keuring hoort standaard bij de verkoop van een woning met een oude installatie.
Meer over verkopen en renoveren
Bronnen
- Febelfin, persbericht hypothecair krediet tweede kwartaal 2026 (28 juli 2026) — febelfin.be
- Fednot, notarisbarometer vastgoed T2 2026 (9 juli 2026) — notaris.be
- Huisprijzen-barometer, rentestand en leencapaciteit (juli 2026) — huisprijzen.be/barometer
- Vlaamse renovatieverplichting: label D binnen zes jaar na de akte — samenvatting op deze site